Земельный участок: вопросы и ответы - [14]

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Если арендатор желает заключить договор аренды на новый срок, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок действует только в том случае, если собственник участка вообще намеревается в дальнейшем сдавать участок в аренду. Понудить его заключить договор невозможно. Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд. При этом в суде он может потребовать по своему выбору либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако то, что такие убытки возникли, необходимо будет доказать. Скорее всего речь будет идти об упущенной выгоде, т. е. о неполученных доходах, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено.

После окончания срока аренды арендатор при отсутствии возражений на то со стороны арендодателя может просто продолжать пользоваться земельным участком, и в этом случае договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако стороны могут заключить новый договор аренды на новый срок, при этом условия по соглашению арендатора и арендодателя могут быть изменены.

Е. М.

В каких случаях арендатор земельного участка имеет право приобрести этот участок в собственность?

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные участки, однако следует иметь в виду, что при этом действуют все ограничения на приобретение земельных участков в собственность, которые установлены земельным законодательством, например запрет приобретения участков земель сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами.

В законе или непосредственно в договоре аренды может быть прямо предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если же при заключении договора аренды в него не было внесено условие о выкупе арендованного участка, арендатор может договориться об этом с арендодателем и в дальнейшем в течение срока аренды заключить дополнительное соглашение сторон об условиях выкупа. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной суммы арендной платы в выкупную цену.

Если же собственник участка решает выставить его на продажу по окончании срока аренды, то арендатор имеет преимущественное право покупки, но только в случаях, если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности (т. е. на частных собственников обязанность продать свой участок именно арендатору не распространяется). Это правило установлено п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Единственным исключением из него является тот случай, когда на участке расположены здания, строения, сооружения. Их собственники имеют исключительное право на приватизацию такого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Порядок осуществления преимущественного права покупки установлен гражданским законодательством. К нему применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим порядком арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить арендатора в письменной форме о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка другому лицу преимущественного права покупки земельного участка не допускается.

Е. М.

Имеет ли арендатор какие-либо права по распоряжению земельным участком? Может ли он передать свое право аренды земельного участка другому лицу?