Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику - [14]

На самом деле и ранее существовал закон, согласно которому бесплатно выделялись земельные участки льготным категориям граждан для застройки под жилой дом для личного проживания. В нем существует запрет до истечения трех лет аренды (под проектирование и ведение строительства) или до момента оформления в собственность строения (ввода в эксплуатацию дома) оформить участок в собственность. Существует множество путей, как обойти данный закон. Наиболее распространенный – оформить в собственность здание как объект незавершенного строительства.

Для этого необходимо подготовить участок (очистить его от деревьев и кустарников, вырыть котлован под фундамент и начать возведение фундамента). Выводить фундамент на уровень земли даже не обязательно. Существует практика, при которой регистрируются строения на этапе 10% от сметной стоимости, т. е. незавершенным фундаментом.

После регистрации такого строения условия договора по предоставлению участка социальным категориям граждан считаются выполненными, и становится возможным продать как земельный участок, так и объект незавершенного строительства. Как подобная проблема будет обходиться в новом законе, не понятно, потому что не секрет, что большинство земельных участков, которые получаются сейчас имеющими на это право льготниками (Герои Советского Союза и др.), при первой же возможности перепродаются по коммерческой цене.

Существует немало районов Ленинградской области, где стоимость земли очень высока – это практически весь Карельский перешеек, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский районы. Я считаю, что большое количество граждан, имеющих формальное право на получение земельных участков, будут при первой же возможности перепродавать данный земельный участок, чтобы получить деньги здесь и сейчас. С точки зрения девелоперов подобные участки могут иметь несомненный интерес при условии их надлежащего оформления в собственность и наличия подведенных к коммуникаций.

Во-вторых, властям так и не удается сократить сроки оформления земельных участков, согласования проектов, регистрации прав собственности и прочих процедур, связанных со строительством загородного дома. На протяжении последних нескольких лет чиновники, занимающиеся землей, пытаются создать принцип «одного окна», чтобы оптимизировать этот процесс, но, как говорится, воз и ныне там. Должен быть единый орган, возможно, федеральный, который бы занимался сразу всеми вопросами, но не был в подчинении у органов местного самоуправления. При этом федеральные власти волнует проблема, возникающая на стыке возрастающего интереса к загородной недвижимости и трудностей регистрации такой недвижимости. Дома строятся, но собственность не регистрируется и налоги не платятся.

3.4. Изменения в законодательстве при регистрации сделок с недвижимостью

Итак, принято решение в течение двух лет (начиная с 1 января 2009 года) объединить три ведомства – Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Какие преимущества и недостатки принесет создание новой службы?

Опыт показывает, что любая реорганизация подобного масштаба приводит к большим сложностям, а порой и невозможности решать нестандартные вопросы как минимум в течение года после начала реорганизации.

Ранее в процессе взаимодействия между этими тремя ведомствами постоянно возникали трения. Роснедвижимость (кадастровая палата) постоянно делала представления в агентство геодезии и картографии по поводу тех геодезических организаций, которые систематически допускают ошибки при оформлении межевых дел (ошибки, приводящие к неверному определению координат земельного участка, наложении участков друг на друга, ошибки в определении местоположения участка).

Очень часто владельцы земельных участков, получив на руки такие «проблемные» кадастровые номера, обращаются в суд и соответчиком, а иногда и ответчиком привлекают кадастровую палату. В качестве примера могу привести случай из практики, когда ошибка в определении местонахождения земельного участка (точек привязки) составила более 7 км, и при внимательном рассмотрении координат выяснилось, что участок «посадили» в Финский залив.

Такие ошибки, конечно, редки, обычно расхождения составляют несколько сотен метров, но и эту цифру для заказчика нельзя назвать приемлемой. Что показательно: в описанном случае владелец земельного участка получил на руки свидетельство о праве собственности на землю, которое после обнаружения ошибки было аннулировано, так как участок попадал в другой кадастровый квадрат, и его владелец потратил еще порядка трех месяцев на получение нового кадастрового номера и свидетельства.

Геодезическая организация получила письменное предупреждение от агентства геодезии и картографии и продолжает работать без каких-то существенных проблем до сих пор. При этом не могу сказать, что подобные «ошибки» в их работе единичны.

Со стороны Росрегистрации к кадастровым палатам основная претензия следующая: кадастровые палаты выдают на руки владельцам земельных участков выписки и ставят участки на кадастровый учет без межевания (без уточнения его фактической площади). При этом в графе особые отметки в кадастровых палатах указывают – «площадь объекта ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».