Закон больших денег - [39]
Следующий вопрос: где найти средства для досрочного погашения? Ответ очевиден: либо из своего свободного денежного потока, либо при помощи дополнительных источников заработка, либо за счет арендных платежей от вашей доходной недвижимости, либо от того же возврата налога по ипотеке (как я рассказывала выше в одной из жизненных зарисовок, когда моя сестра ровно так и поступила). Возможно, что для увеличения свободного денежного потока на какое-то время потребуется сократить свои потребительские траты. Во всем мире это носит название «финансовой диеты». Однако я не рекомендую на нее подсаживаться, иначе грустно станет жить. А нам ведь нужен высокий энергетический заряд, правда? Поэтому мой выбор всегда падает в сторону «раскачки» дохода.
Вы также можете направлять 10 %-ные накопления со своего дохода, о которых мы говорили в прошлой главе, на досрочное погашение кредитов. Эти деньги, которые вы откладывали для следующей инвестиционной стратегии, могут здесь и сейчас предложить вам повышенную доходность. Что я имею в виду? При досрочном погашении кредита уменьшается сумма процентов, которые вы бы заплатили банку, если бы не работали с долговой нагрузкой. Поэтому невыплату этих процентов в будущем путем досрочного погашения части кредита можно расценивать как доходность на вложенный капитал.
Как его оценить? Можно это сделать при помощи кредитного калькулятора, а можно и более усредненно. Приведу пример того, как это делаю я. Допустим, я знаю, что плачу 40 000 рублей по ипотеке, 8000 из которых уходит на погашение тела кредита, а 32 000 – это банковские проценты. Поэтому когда я досрочно гашу 40 000 рублей, тело кредита уменьшается на эти же 40 000. Получается, что если бы я не гасила досрочно, то тело кредита последовательно уменьшалось бы со скоростью 8000 рублей в месяц, а это 5 месяцев. Следовательно, за 5 месяцев я сэкономила на уплате процентов банку в размере 160 000 рублей (5 × 32 000). Итого доходность моих 40 000 рублей составила 400 % (160 000/40 000 × 100 %). Неплохо, не правда ли? Это довольная грубая оценка, определяющая лишь порядок цифр, так как доля тела кредита в платеже из месяца в месяц будет немного увеличиваться. Данная техника расчета подходит только для коротких сроков погашения.
Далее вы должны выявить комфортный для себя платеж, который вы будете направлять на досрочное погашение кредита. Вернемся к 40 000 рублей. Допустим, это ваш платеж по ипотеке. Согласна, что в этом случае досрочное погашение в размере, например, 5000 рублей недостаточно мотивирует. Поэтому я разработала следующее правило: погашать кредит досрочно, когда накопится сумма, эквивалентная одному-двум ежемесячным платежам по данному кредиту.
Главным правилом при работе с долговой нагрузкой является то, что денежный поток, высвободившийся после досрочного закрытия первого кредита, вы направляете на работу со следующим кредитом. Таким образом, в вашем денежном потоке всегда «крутится» некоторая сумма, которая обеспечивает вам доходность от экономии на банковских процентах.
Теперь поговорим о стратегиях, которыми следует руководствоваться при досрочном погашении кредитов. В этом случае вы можете:
✓ Уменьшить сумму ежемесячного платежа, сохранив при этом длительность срока кредита.
✓ Уменьшить срок кредита, сохранив при этом размер ежемесячного платежа, который был до погашения.
✓ Скомбинировать две предыдущие стратегии во времени.
Выбор стратегии зависит от ваших жизненных обстоятельств и инвестиционных намерений. Может быть, на первых этапах вам будет важно «сбить» платеж, чтобы высвободить денежный поток, потому что у вас, к примеру, есть планы на эти средства. А может, вы заинтересованы как можно быстрее закрыть «плохой» кредит, поскольку его наличие ограничивает ваши инвестиционные возможности. Возможно, для вас будет выгоднее скомбинировать данные стратегии: в первое время уменьшать платеж и, как только он станет комфортным, переходить к сокращению срока кредита при следующем досрочном гашении.
НЕ СТРЕМИТЕСЬ ВСЕ СВОБОДНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ НАПРАВЛЯТЬ НА ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ.
Работа с долговой нагрузкой подразумевает не только досрочное погашение и рефинансирование, но и выбор оптимального срока кредитования «на входе». К примеру, вы рассматриваете ипотеку в размере 3 300 000 рублей. Вам необходимо попросить ипотечного брокера / банковского сотрудника составить несколько графиков: сроком на 30 лет, на 25 лет, на 20 лет, на 15 лет, на 10 лет. Дело в том, что ежемесячный платеж в последние 5 лет ипотеки нечувствителен к изменению срока. Разберем на примере, где я рассмотрю четыре ипотечных кредита в размере 3 300 000 рублей с процентной ставкой 10 % годовых: на 30 лет, 25 лет, 20 лет и 15 лет.
Таблица 17.
Расчет ежемесячных платежей при разном сроке кредитования
Цифры никогда не врут. При их сопоставлении выбор становится очевидным. Цена вопроса ипотеки на 30 лет и на 25 лет – 1030 рублей в месяц. Выбирая между ипотекой на 25 и на 20 лет, вы платите во втором случае на 1855 рублей в месяц больше. Если же сравнивать ипотечные платежи для 30 и 15 лет, то разница уже становится ощутима – это дополнительные 6500 рублей в месяц (35460 – 28960). Однако, если ваш доход высок, такая сумма не будет вас обременять. Все относительно. Вы отвечаете за то, чтобы ответственно подойти к вопросу срока ипотечного кредита.
