Закон больших денег - [38]

[54]) × 100 % – вот откуда 252 % годовых). Все, кому я ни говорила об этом своем плане, поднимали меня на смех со словами: «Лилия, сегодня же не 2008 год. Нет такого роста недвижимости в перспективе на год!»

Отчасти я разделяла их опасения, но недолго. Точно такие же порицания я слышала в связи с «Привилегией» на Крестовском[55] лет пять назад. В мой адрес было сказано все: от «Это тебе не по карману» до «Куда ты лезешь? Там же яхты паркуются!»

С тех пор прошло 5 лет, и сейчас эта недвижимость стоит 40 000 000 рублей. Я же на тот момент планировала вложить при помощи кредитного плеча 12 000 000. По результатам анализа моей мечты было выявлено следующее: элитные объекты дорожают в разы быстрее, чем эконом-класс, однако порог входа туда высок. Конечно, это не 325 000 рублей, а как минимум 1 500 000 – 2 000 000. Мною было также установлено, что не стоит слушать советы людей, которые «сделали» свою недвижимость на приватизации и понятия не имеют, как увеличить свое благосостояние на кредитных деньгах.

Поэтому в этот раз я решила поступить по-своему. Пусть это устаревшая стратегия – я ничего не имею против старомодности, если только это приносит деньги.

Выбирая объект, я подсчитала все риски. Несомненно, не каждая квартира дорожает так же, как в «Привилегии». Для того чтобы найти такую, следует обладать инвесторским видением. На тот момент я его не имела. Зато я точно понимала, что нужно «голодным» людям, поскольку сама принадлежала к их классу. Им нужен кров и пища. Для того чтобы осознать это, не требовалось инвесторское чутье, а только эмоциональный интеллект и/или взгляд «изнутри» (при нахождении в том же социальном статусе).

Исходя из вышеуказанных рассуждений, объект для инвестиций был найден достаточно быстро. Он располагался в бедном быстроразвивающемся районе с амбициозными градостроительными планами. После того как квартира была выбрана, я буквально вцепилась в брокера с задачей сделать первоначальный взнос не в размере традиционных 20 %, как это установлено по протоколу ЦБ, а 10 %. Ведь это все, что у меня было.

И брокер справился с этой задачей! Я была счастлива. Однако в добавление к моим 275 000 рублей мне не хватало еще 50 000. Данная задача была решена достаточно быстро – вопрос ведь стоял не в трехстах тысячах, а в пятидесяти.

Приведенная выше зарисовка демонстрирует работу правила 10 % от дохода в действии! Видите? Если бы не эти мои накопления, я даже не поставила бы вопроса об их росте до 1 700 000! Мне действительно легче «взращивать» деньги, чем копить. Это и является моей избранной стратегией, и 10 % мне активно помогают ее осуществлять.

Глава 10 Досрочное погашение кредитов: работаем с долговой нагрузкой

Делайте, что можете,

С тем, что вы имеете,

Там, где вы есть.

Теодор Рузвельт (самый молодой президент США)

Следует ли досрочно погашать кредиты? Ответ – да! Определенно, да. И в первую очередь это требуется делать с «плохими» кредитами, то есть с теми, под которые не существует активов. Во вторую очередь следует досрочно погашать ипотечные кредиты. Почему? Это требуется для снижения финансовых рисков, которые могут реализоваться в случае изменения экономического ландшафта в стране или потери работы. Кроме того, если вы используете кредитное плечо для покупки доходной недвижимости, то досрочное погашение ведет к повышению ежемесячного потока средств от сдачи в аренду данного объекта в случае выбора стратегии «сбить ежемесячный платеж по ипотеке». Дополнительным преимуществом при досрочном погашении ипотеки является то, что актив, освобожденный от обременения, можно заново обременить под приобретение другого актива. Такой подход позволяет вам быстрее наращивать капитал.

Помните, я говорила о том, что, приобретая актив в ипотеку, важно отделить актив от пассива, поскольку для каждого из них свои стратегии работы: активы наращивают стоимость, кредиты обесцениваются, а также досрочно погашаются. В этой главе мы как раз и поговорим о том, как работать с долговой нагрузкой.

Здесь важным психологическим моментом является отношение к процессу погашения долгов и кредитов. Не стремитесь все свободные денежные потоки направлять на досрочное погашение. Разделяйте свои потоки: на целевые накопления, на 10 %-ные отчисления с дохода, на досрочные погашения. Все деньги должны работать одновременно и служить разным целям.

Для начала работы с пассивами необходимо составить таблицу своих кредитов и долгов, чтобы посмотреть на данную нагрузку комплексно:

Таблица 16.

Расчет долгов по кредитам

Затем необходимо выбрать кредит для погашения. Можно руководствоваться разными подходами. Например, начать с самого дорогого кредита – так вы будете серьезно экономить на процентах. Однако если вы уже выплатили большую часть процентов, то, вероятно, начинать с него не самое лучшее решение. Вы можете избрать и самый маленький кредит: психологически с ним легче расправиться.

Перед принятием решения необходимо проработать идею рефинансирования. Возможно, для начала оптимизации вам нужно консолидировать несколько небольших кредитов в один и избрать пониженную сумму платежа после рефинансирования, а затем снова вернуться к стратегии досрочного погашения. В любом случае, все в ваших руках!