Юридический справочник на все случаи жизни - [5]

Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Собственники квартир могут самостоятельно обеспечивать содержание и ремонт общего имущества либо привлекать третьих лиц для оказания соответствующих услуг.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается либо собственниками помещений, либо товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников квартир в целях предупреждения преждевременного износа дома, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.

Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения дома, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, замены соответствующих элементов общего имущества. В решении о проведении капитального ремонта собственники могут предусмотреть замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Собственник квартиры при приобретении в собственность смежной квартиры вправе объединить их в одно помещение. Границы между смежными квартирами могут быть изменены без согласия собственников иных квартир, если такое изменение не повлечет за собой изменения границ соседних квартир, а также границ и размера общего имущества.

Если же реконструкция, переустройство и перепланировка квартир невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то необходимо получить на это согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме.

Основными обязанностями общего собрания являются:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;

2) принятие решений о строительстве хозяйственных построек;

3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

4) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

5) выбор способа управления многоквартирным домом и т. д.

Собственники квартир обязаны проводить ежегодное общее собрание. Сроки и порядок его проведения устанавливаются внеочередным общим собранием. Как правило, все общие собрания считаются внеочередными, они могут быть созваны по инициативе любого собственника, который обязан сообщить остальным собственникам о его проведении не позднее чем за десять дней.

Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, и оформляются протоколами.

Собственнику квартир предоставлено право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок подачи такого заявления составляет шесть месяцев со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о принятом решении.

Решения общего собрания могут приниматься без проведения собрания путем проведения заочного голосования, т. е. передачи по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания, письменного решения по вопросам, поставленным на голосование.

1.5. Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо – обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Особенностью данного договора является, во-первых, его предмет – жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Следует учитывать, что самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.

Во-вторых, специфичен субъектный состав. Наймодателем может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.

Данный договор заключается на неопределенный срок.

Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. При этом учитываются доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.