Юридический справочник на все случаи жизни - [7]

5) осуществлять обмен или замену занимаемого помещения. Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, разрешается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах. Необходимо учитывать, что обмен запрещается, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора либо право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, если обмениваемое помещение признано непригодным для проживания либо принято решение о его сносе, и в иных случаях;

6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения;

7) требовать предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;

8) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи и т. п. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, наделяются такими же правами.

Наймодатель по договору социального найма вправе:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать допуск в жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния помещения;

3) запретить вселение в занимаемое помещение иных граждан в случае, если после такого вселения общая площадь помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Правам нанимателя корреспондирует ряд обязанностей, в частности:

1) принять от наймодателя в срок, не превышающий десяти дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, кроме случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;

2) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

3) использовать занимаемое помещение в соответствии с его назначением;

4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение.

В случае обнаружения неисправностей жилого помещения наниматель обязан немедленно предпринять возможные меры по их устранению;

5) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и объекты благоустройства;

6) производить текущий ремонт занимаемого помещения (например, побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, окон и т. д.);

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) при расторжении договора освободить жилое помещение и погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.

Наймодатель, в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение;

2) принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта за 30 дней до начала соответствующих работ;

5) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества;

6) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и т. д.

В случае неисполнения наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта наниматель вправе потребовать либо уменьшения платы за пользование занимаемым помещением, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.

Необходимо учитывать, что временное отсутствие нанимателя по договору социального найма не является основанием для изменения его прав и обязанностей по договору.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо в судебном порядке (например, при невнесении платы за жилое помещение в течение более шести месяцев либо в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей и т. п.).

Жилищное законодательство устанавливает случаи, в которых выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, если:

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

в) жилое помещение признано непригодным для проживания;

г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, если в течение более шести месяцев без уважительных причин гражданин не вносит плату за жилое помещение. В данном случае предоставляется жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

3) без предоставления других жилых помещений, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.