Юридический справочник на все случаи жизни - [3]

1.3. Право собственности на жилые помещения

Собственнику жилого помещения принадлежит весь комплекс правомочий собственника:

1) право владения, т. е. фактическое обладание имуществом;

2) право пользования, т. е. возможность извлекать полезные свойства имущества;

3) право распоряжения, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи (возможность продать помещение по договору купли-продажи, обменять его, подарить, передать по наследству и т. п.).

При этом собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и пользование по договору найма, договору безвозмездного пользования иному гражданину, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья (своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт жилья и т. д.).

Каждое лицо, имеющее в собственности жилое помещение, обязано поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также соблюдать права и законные интересы соседей.

Необходимо учитывать, что члены семьи собственника жилого помещения (проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители) имеют право пользования помещением наравне с собственником. Кроме того, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Кроме прав, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения имеют и соответствующие обязанности, в том числе несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем.

При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывшие члены его семьи утрачивают право пользования данным помещением. Однако если имущественное положение бывшего члена семьи собственника не позволяет ему обеспечить себя иным жильем, то за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением собственника. Такое решение может быть принято только в судебном порядке, при этом суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства.

Особый режим пользования установлен для жилья, предоставленного по завещательному отказу (легату).

Порядок возложения завещательного отказа регулируется ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Под ним понимается возложение завещателем на наследников обязанности имущественного характера. Так, в качестве завещательного отказа завещатель может возложить на наследников обязанность предоставить третьему лицу (от-казополучателю) право пользования переданным по наследству помещением или его определенной частью (комнатой). Такое право может быть предоставлено как на период жизни этого лица, так и на определенный срок. Если такой наследник пожелает передать право собственности на жилое помещение, в котором проживает отказополучатель (например, продать его), то право пользования этим жилым помещением остается за отказополучателем. При этом дееспособные лица, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, связанным с использованием жилого помещения.

В целях защиты своих интересов отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Отдельным основанием пользования жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Так, плательщик ренты, проживающий в жилом помещении на основании такого договора, вправе использовать жилье в том же объеме, что и отказополучатель, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Как правило, прекращение права пользованием жилым помещением обязывает пользователей освободить соответствующее жилье. Если гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает жилое помещение, то он может быть выселен в судебном порядке. Кроме того, помимо истечения установленного срока, основанием для выселения являются следующие обстоятельства:

1) использование жилого помещения не по назначению;

2) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

3) бесхозяйственное обращение с жилым помещением.

Если названные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник вправе назначить разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если лицо, пользующееся жилым помещением, не устранит указанные обстоятельства в разумный срок либо не проведет ремонт, то собственник вправе обратиться в суд с заявлением о выселении.