Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [13]
Итак, если какая-либо управляющая организация «положила глаз» на ваш дом, она будет делать следующее:
1. Изучит наиболее слабые и проблемные места в процессе управления вашим домом и начнет их использовать в своих целях. Не можете наладить коммерческий учет коммунальных услуг, и у вас большая КР на СОИ? Значит, обманываете жителей. Повесили в лифте рекламу без решения общего собрания? Значит, зарабатываете миллионы на использовании общего имущества жителей без их согласия. Передали персональные данные собственников расчетному центру без согласия собственников? Значит, нарушили закон о персональных данных.
2. Далее ваш конкурент начнет информационную работу среди собственников. Для этого агенты управляющей организации станут участниками сообщества в Viber или социальной сети дома, где начнут массовую и агрессивную пропаганду против действующей управляющей организации. Одновременно начнется раскрутка управляющей компании, желающей войти в дом. Агенты ее влияния будут рассказывать о том, как хорошо она управляет домами, и сулить жителям максимальное количество выгод.
3. Затем конкурент выберет наиболее недовольных действующей управляющей компанией жителей, выйдет на связь с ними, попытается их подкупить и сделать агентами своего влияния. Возможно, такими агентами влияния станут должники нынешней управляющей компании.
4. Далее будет начата процедура проведения общего собрания по выбору новой управляющей компании с опорой на агентов влияния из числа выбранных собственников, а также платных агитаторов. У нас была ситуация, когда одна управляющая компания засылала платных агитаторов собирать голоса за новую управляющую компанию (расценки, правда, были незначительные, всего 1 тыс. руб. за один подъезд). В числе способов голосования использовался прием «Распишитесь в реестре за получение бюллетеня». А подпись использовалась как голос в реестре.
5. Следом будет подготовлен протокол, который подпишут ваши противники и недоброжелатели, а поскольку такой протокол согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ является официальным документом, произойдет смена способа управления вашим домом.
После такой процедуры начнутся конфликт новой управляющей организации с прежней, ежедневный слом запорных устройство, двойные квитанции и иные проблемы для жителей.
Чаще всего такая схема реализуется в новых домах, где жители плохо друг друга знают. Однако это может быть любой дом, где жители полностью отстранены от общедомовых проблем. А за безразличием к своему добру всегда приходит расплата.
Впрочем, смена одной управляющей организации на другую необязательно является чем-то необычным и недобросовестным. Рынок услуг ЖКХ в России пока конкурентный. Поэтому вполне нормально, когда управляющие организации меняются по желанию жителей.
Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома
Один мой знакомый управдом, сумевший противостоять захвату его дома управляющей компанией, сравнивает этот процесс с военными действиями. Конечно, это преувеличение, однако взаимная агрессия, а иногда и бытовые столкновения в виде физического насилия противоборствующих сторон могут иметь место.
Захвату многоквартирного дома можно успешно противостоять.
Во-первых, необходимо максимально активизировать каналы обратной связи с жителями. Объявления на информационных стендах возле подъездов, сообщество дома в социальной сети, общедомовые мессенджеры должны использоваться для организации противодействия захвату. У меня был такой случай, когда управляющая компания распространяла угрозы в адрес жителей от моего имени. Или другой пример: управляющая компания разбросала по почтовым ящикам следующие объявления: «ТСЖ подало на вас в суд. Приходите на общее собрание». Такими сообщениями управляющая компания пыталась обеспечить явку на общее собрание и кворум. В подобном случае ваша задача состоит в многократном разъяснении всех сомнительных информационных вбросов «агрессора».
Во-вторых, успешно противодействовать захватчику можно путем удара по его репутации. Сходите в те дома, которыми управляет противник, поговорите с его жителями, снимите там на видео проблемные места в доме, сделайте их фотографии и выложите в сообщество в социальной сети дома. Фото разрушающихся фасада и пандусов действуют как ушат холодной воды и отрезвляют колеблющихся собственников.
В-третьих, возможно осуществить давление на саму управляющую организацию. Пообщавшись с жителями домов под ее управлением, вы обнаружите недовольство вашим противником и множество бытовых проблем. Направьте массовые жалобы в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, органы местного самоуправления. Всегда есть слабые места, которые можно найти и использовать для защиты собственных интересов.
Если владельцем управляющей компании является муниципальный депутат, обратитесь в комиссию по этике представительного органа. Политики крайне болезненно относятся ко всему, что касается репутационных скандалов. Возможно, депутат отступится.
В-четвертых, заручитесь поддержкой своих жителей. Никто не сможет вас одолеть, если жители будут за вас. Для такой поддержки должно быть множество каналов обратной связи. Используйте все возможные средства и достучитесь до каждого жителя разного возраста и социального статуса.
Объединение двух проверенных и отлично зарекомендовавших себя методик управления приносит отличные результаты. Не стало исключением и слияние японской системы бережливого производства и американской — шести сигм. Возникший в результате метод Lean Six Sigma («бережливое производство + шесть сигм») много лет дает возможность компаниям по всему миру повышать операционную эффективность своего бизнеса. Однако внедрение чисто производственных методик управления в сферу услуг представляло определенные трудности.
Издание предназначено для специалистов – занимающихся подготовкой и размещением заказов на проведение капитального и текущего ремонтов зданий и сооружений для государственных и муниципальных нужд. В издании рассматриваются вопросы обследования зданий, подготовки дефектных ведомостей, составления технического задания, подготовке и проверке (экспертизе) проектно – сметной документации.Особое внимание уделено основным аспектам составления проекта государственного (муниципального) контракта на выполнение работ по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений, в том числе порядку составления форм КС-2, КС-3 при бюджетном финансировании ремонтных работ.
Монография является обобщающим исследованием теоретических и методических основ внешнего государственного аудита в современных экономических условиях развития мировой экономики, представлены результаты влияния внешнего государственного аудита на фактический уровень достижения целей экономического развития Российской Федерации, даются рекомендации по использованию новых технологий внешнего государственного аудита российскими контрольно-счетными органами на основе современной методологии и лучшей мировой практики.Издание рассчитано на научных и практических работников, государственных служащих, лиц, обучающихся по программам повышения квалификации управленческих кадров и экспертов-аналитиков, преподавателей, магистрантов, аспирантов и студентов экономических специальностей вузов.
Систематизируется теоретико-методологический задел в сфере государственного и муниципального управления, излагаются основные аспекты государственного регулирования, методы и инструменты управления социально-экономическими системами в современных условиях.Для студентов специальностей «Менеджмент организации» и «Государственное и муниципальное управление», магистров, аспирантов, а – также практикующих менеджеров и юристов, интересующихся – проблемами государственного и муниципального управления.
В учебнике с учетом современных требований освещаются актуальные вопросы коммерции и технологии торговли: основы построения процесса товародвижения; сущность и содержание коммерческой деятельности в торговле; коммерческая деятельность по оптовым закупкам и продаже товаров; организация и технология торговых процессов на предприятиях оптовой и розничной торговли. Специальные главы учебника посвящены тарным операциям в торговле, организации перевозки товаров различными видами транспорта, а также государственному регулированию торговли и правилам продажи товаров.
Успех и неуспех развития бизнеса, как и его жизнеспособность, зависят не столько от вложенных денег и удачного местоположения, сколько от системы управления и работы главы компании. Недаром существует много поговорок, которые подчеркивают влияние руководителя на весь процесс: «Рыба гниет с головы», «Куда голова – туда и ноги», «Без дом – сирота». Именно «голова» детского клуба задает тон всему делу.В издании даны подробные инструкции по управлению детским клубом, формированию команды профессионалов и обучению сотрудников, планированию ежедневной работы организации документооборота, а также по безопасности бизнеса.В качестве приложений предлагаются примеры ученического договора и должностной инструкции администратора, а также пример конспекта занятия по курсу «Школа этикета».Практические советы адресованы собственникам и руководителям детских клубов, тем, кто только создает свой бизнес-проект детского клуба.