Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [11]
Кроме того, в соответствии с п. 3 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, или товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила от 14.02.2012 № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.
Таким образом, лицензионное требование заключить договор с ресурсоснабжающей организацией за 30 дней грубо противоречит законодательству. Оно написано в пользу «ресурсника», который получает инструмент для неограниченного шантажа управляющей организации отзывом лицензии, если она не подпишет и не согласует типовой договор на его условиях.
Для собственников такое лицензионное требование означает, что управляющие организации будут не глядя подписывать типовые договоры с ресурсоснабжающей организацией и брать на баланс дома километры внешних сетей (т. е. инженерных сетей, находящихся за внешней стеной дома), не являющихся общим имуществом. В противном случае слишком велики риски по отзыву лицензии. С другой стороны, принятие на баланс дома километров внешних сетей означает, что их обслуживание будет осуществлять управляющая организация. А это возложит на нее дополнительные финансовые, технологические и организационные риски.
Модель управления многоквартирным домом управляющим
Часто встречаются ситуации, при которых жители хотят многое поменять в своем доме, но дело стопорится на вопросе «Кто хочет быть главным и за все отвечать?» или «Кто хочет быть председателем?». Изменений хотят многие, но не все умеют эти изменения реализовать. Отсутствие грамотности в сфере ЖКХ подтверждается десятками всевозможных примеров: от самозахвата тамбуров, парковочных мест, выведения отопления на балкон до непонимания, что жилищные и коммунальные услуги — это не одно и то же.
В случае создания в доме ТСЖ может быть реализована модель управления многоквартирным домом управляющим, с которым заключается трудовой договор. При этой схеме в доме функционирует орган власти (правление), обладающий контрольно-распорядительными полномочиями (во главе с председателем, который будет указан в выписке из ЕГРЮЛ). Но фактическую работу будет осуществлять профессиональный управляющий, исполняющий свои обязанности по доверенности.
В своем Определении от 04.09.2017 №№ 306-КГ17-11367 Верховный Суд РФ указал, что заключение товариществом с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и не имеющим лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, трудового договора на осуществление общего управления товариществом не противоречит действующему законодательству.
Безусловно, такая схема имеет право на существование и развитие, а рынок профессиональных управляющих в России развивается и дополняется новыми предложениями. Основные моменты, которые необходимо предусмотреть при управлении многоквартирным домом управляющим, такие:
1. Право подписи на финансовых банковских документах. Если формальный председатель лишен права подписи на банковских документах (а право первой подписи имеет управляющий), то председатель не может быть материально ответственным лицом (т. к. он не распоряжается деньгами).
2. Вопросы назначения ответственных лиц. В многоквартирном доме должны быть назначены лица, ответственные:
— за организацию обработки персональных данных, получаемых от собственников жилых помещений в доме;
— за исправное состояние и эксплуатацию энергоустановок (тепловых энергоустановок — ТЭУ);
— пожарную безопасность на объекте;
— эксплуатацию сетей ВДГО;
— за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, связанных с регистрационным учетом граждан;
— за обращение с ртутными отходами.
В том случае если такие лица не будут назначены председателем ТСЖ, то ответственность будет нести председатель ТСЖ. Таким образом, необходимо максимальное делегирование ответственности с одновременным обучением ответственных сотрудников (например, пожарно-техническому минимуму или технологии работы на тепловых энергоустановках).
Модель управления многоквартирным домом управляющим может быть эффективной, если она будет продуманной и сбалансированной.
PR и реклама в сфере ЖКХ
О возрастании роли PR и рекламы в сфере ЖКХ сами за себя говорят объявления на сайтах о работе, где приводятся формулировки вроде «Управляющей компании требуется специалист по проведению общего собрания с функционалом маркетинга». Коммуникации с собственниками — сложная процедура, задача которой состоит в отстаивании интересов управляющей домом организации. Можно выделить два вида коммуникации при управлении многоквартирным домом:
1. Внутренняя обратная связь. Она необходима для того, чтобы любой управдом всегда мог держать руку на пульсе жизни дома. Если такой связи не будет, то управляющая организация не будет владеть ситуацией и рискует потерять дом.
Обратная связь с жителями может налаживаться посредством социальных сетей (самый распространенный пример — группа дома сети «Вконтакте») или мессенджеров (типа WhatsApp или Viber).
Объединение двух проверенных и отлично зарекомендовавших себя методик управления приносит отличные результаты. Не стало исключением и слияние японской системы бережливого производства и американской — шести сигм. Возникший в результате метод Lean Six Sigma («бережливое производство + шесть сигм») много лет дает возможность компаниям по всему миру повышать операционную эффективность своего бизнеса. Однако внедрение чисто производственных методик управления в сферу услуг представляло определенные трудности.
Издание предназначено для специалистов – занимающихся подготовкой и размещением заказов на проведение капитального и текущего ремонтов зданий и сооружений для государственных и муниципальных нужд. В издании рассматриваются вопросы обследования зданий, подготовки дефектных ведомостей, составления технического задания, подготовке и проверке (экспертизе) проектно – сметной документации.Особое внимание уделено основным аспектам составления проекта государственного (муниципального) контракта на выполнение работ по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений, в том числе порядку составления форм КС-2, КС-3 при бюджетном финансировании ремонтных работ.
Монография является обобщающим исследованием теоретических и методических основ внешнего государственного аудита в современных экономических условиях развития мировой экономики, представлены результаты влияния внешнего государственного аудита на фактический уровень достижения целей экономического развития Российской Федерации, даются рекомендации по использованию новых технологий внешнего государственного аудита российскими контрольно-счетными органами на основе современной методологии и лучшей мировой практики.Издание рассчитано на научных и практических работников, государственных служащих, лиц, обучающихся по программам повышения квалификации управленческих кадров и экспертов-аналитиков, преподавателей, магистрантов, аспирантов и студентов экономических специальностей вузов.
Систематизируется теоретико-методологический задел в сфере государственного и муниципального управления, излагаются основные аспекты государственного регулирования, методы и инструменты управления социально-экономическими системами в современных условиях.Для студентов специальностей «Менеджмент организации» и «Государственное и муниципальное управление», магистров, аспирантов, а – также практикующих менеджеров и юристов, интересующихся – проблемами государственного и муниципального управления.
В учебнике с учетом современных требований освещаются актуальные вопросы коммерции и технологии торговли: основы построения процесса товародвижения; сущность и содержание коммерческой деятельности в торговле; коммерческая деятельность по оптовым закупкам и продаже товаров; организация и технология торговых процессов на предприятиях оптовой и розничной торговли. Специальные главы учебника посвящены тарным операциям в торговле, организации перевозки товаров различными видами транспорта, а также государственному регулированию торговли и правилам продажи товаров.
Успех и неуспех развития бизнеса, как и его жизнеспособность, зависят не столько от вложенных денег и удачного местоположения, сколько от системы управления и работы главы компании. Недаром существует много поговорок, которые подчеркивают влияние руководителя на весь процесс: «Рыба гниет с головы», «Куда голова – туда и ноги», «Без дом – сирота». Именно «голова» детского клуба задает тон всему делу.В издании даны подробные инструкции по управлению детским клубом, формированию команды профессионалов и обучению сотрудников, планированию ежедневной работы организации документооборота, а также по безопасности бизнеса.В качестве приложений предлагаются примеры ученического договора и должностной инструкции администратора, а также пример конспекта занятия по курсу «Школа этикета».Практические советы адресованы собственникам и руководителям детских клубов, тем, кто только создает свой бизнес-проект детского клуба.