Ресурсоснабжение жилищно-коммунального хозяйства России. Вопросы теории и практики - [45]

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы, связанные с непосредственным способом управления многоквартирным домом является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном законе можно насчитать семь упоминаний регулирования такого способа управления:

– в ст.44 ЖК РФ указывается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

– в ст.155 ЖК РФ содержатся положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

– в ст.161 ЖК РФ регламентируется возможность выбора одного из трех способов управления многоквартирным домом;

– в ст.161.1 ЖК РФ урегулированы функций председателя совета многоквартирного дома;

– в ст.162 ЖК РФ предусматривается порядок передачи технической документации на многоквартирный дом;

– в ст.183 ЖК РФ содержится ссылка на порядок ведения региональным оператором средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах;

– в ст.164 ЖК РФ – собственно основные положения, регламентирующие непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст.162 ЖК РФ.[228]

В соответствии с ч.2 ст.164 ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Указанные договоры имеют целью обеспечить соответствующими ресурсами каждого собственника помещения и не направлены непосредственно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому такие договоры заключаются не по правилам ч.1 ст.164 ЖК РФ, а в индивидуальном порядке. Каждый собственник помещения от своего имени и за свой счет обязан оплачивать потребляемые им ресурсы, которые предоставляются в соответствии с договорами, указанными в ч.2 ст.164 ЖК РФ.

При этом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч.3 ст.164 ЖК РФ).

На практике следует учитывать, что применение положений ч.1 и 3 ст.163 ЖК РФ к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч.2 ст.164 ЖК РФ, фактически исключается императивной нормой.

Вместе с тем в специальной норме ч.8 ст.161 Л ЖК РФ предусмотрено, что председатель совета многоквартирного дома при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ.

В современных публикациях не поддерживается точка зрения, высказанная в классической научной литературе, о том, что закон предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении – лично или через своих представителей. От имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно ст.44 ЖК РФ, т. е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно ст.164 ЖК РФ, т. е. здесь речь идет о представительстве при сохранении возможности несогласных собственников выступать в отношениях от своего имени; отдельно каждый собственник жилого помещения (включая сособственников в случае наличия общей собственности на жилое помещение).[229]

Представляется такая система субъектов управления многоквартирным домом является наиболее логичной, отвечающая возможным вариантам действующего законодательства. Соответственно, каждый из указанных субъектов правомочен заключать договоры ресурсоснабжения, т. е. выступать стороной обязательств.

На наш взгляд, в настоящее время уровень развития законодательной техники настолько продвинулся вперед вслед за объективными социальными потребностями, что позволяет реализовывать непосредственным способ управления, если не в полной мере, то в значительно большей степени, чем несколько лет назад.