Первая волна мирового финансового кризиса - [73]

Примерно 40% из 7 миллионов выданных и не закрытых в настоящее время субстандартных кредитов подвергнутся дефолту в течение ближайших двух лет. Примерно таким же по объему будет дефолт закладных с опционом по пла­тежам и других ипотечных кредитов с плавающей ставкой, однако здесь он продлится чуть дольше. Эти действия при­ведут к дальнейшему снижению цен на жилье. Цены, по всей видимости, будут падать ниже уровня долгосрочного тренда, пока не вмешается правительство.

Более чем когда-либо пострадают люди, которых за­тронул жилищный кризис. Есть серьезные основания полагать, что население старшего возраста подверглось воздействию наиболее циничных кредиторов: неспособ­ность этой группы исполнять обязательства по кредиту непропорционально велика. Необычно широко затрону­ты и этнические группы. Учитывая, что владение домом является в США основным фактором, определяющим уровень зажиточности и дающим дополнительные воз­можности, кризис особенно заденет молодых профес­сионалов из этнических меньшинств. В соответствии с доктриной «общества, основанного на собственности» они направляли свои активы на покупку недвижимости.

Возьмем, к примеру, графство Принс-Джордж в штате Мэриленд, населенное преимущественно афроамериканцами. Это одно из самых преуспевающих графств в стра­не, однако количество случаев лишения права выкупа заложенного имущества здесь выше, чем где-либо еще в Мэриленде. Данные по Мэриленду показывают, что суб­стандартные кредиты имеются у 54% афроамериканских домовладельцев (для сравнения: среди испаноязычных домовладельцев доля заемщиков составляет 47%, а среди белых — 18%).

Лишение права выкупа задолженного имущества со­кращает ценность и других домов, окружающих объект залога, что приводит к отказу от собственности еще боль­шего количества домовладельцев, так как размер их за­кладных начинает превышать стоимость домов. В итоге дестабилизация затрагивает целые районы и влияет на развитие событий в других областях жизни, таких как уровень занятости, образование, здравоохранение и за­бота о детях. Дополнительные политические шаги, о ко­торых я говорил выше, должны фокусироваться на ре­шении таких проблем. Предпринятые в последнее время инициативы администрации Буша носят скорее имид­жевый характер. С учетом ограничений, накладываемых действительностью, от этих инициатив практически ни­чего не останется.

Новый подход должен быть, с одной стороны, системным, а с другой — допускать индивидуальные решения. Если го­ворить о системном подходе, то мне кажется правильным подход конгрессмена Барни Фрэнка, хотя ему пока не уда­лось получить поддержку обеих партий. Он выдвигает два предложения, направленных на достижение правильного баланса между возможностью лишения права выкупа и ограничением применения этого права. Заметим, что шаги по установлению баланса должны предприниматься в опре­деленной последовательности.

Во-первых, требуется изменить закон о банкротстве так, чтобы судебные власти имели право изменять условия ипотечного займа в отношении жилья, являющегося основным местом проживания граждан. Это заставит кредиторов добровольно изменять условия ипотечных кредитов, чтобы избежать вынужденного их изменения (так называемого cram down). Республиканцы возража­ют против такого шага, говоря о том, что его применение нарушит права кредиторов, а следовательно, сделает ипо­течные займы более дорогими в будущем. Однако пред­ложение Фрэнка относится лишь к займам, возникшим в период с января 2005 года по июнь 2007 года. Более того, существующий закон о банкротстве уже позволяет изме­нять условия ипотечных кредитов применительно ко вто­рым домам, и это не привело к существенному росту их цены.

Во-вторых, Фрэнк предлагает наделить Федеральную жилищную администрацию (Federal Housing Administration, FНА) правом выдачи гарантий, помогающих заем­щикам в области субстандартных кредитов рефинансиро­вать свою задолженность на более приемлемых условиях. Держатели первой закладной, получающие гарантии от Федеральной жилищной администрации, должны бу­дут погасить не более чем 85% от текущей справедливой оценки дома. Чтобы компенсировать свои издержки по гарантиям, ФЖА получает в залог вторую закладную на собственность. В случае если заемщик продает свой дом или рефинансирует заем, он платит с суммы полученной при этом прибыли либо единовременный штраф за неу­стойку в размере 3% от балансовой стоимости первой за­кладной по данным баланса ФЖА, либо платежи с полу­чаемой прибыли по снижающейся ставке (например, от 100% в первый год до 20% на пятый год и 0% далее). Если продажа дома или рефинансирование займа происходит по истечении пяти лет с момента получения гарантии от ФЖА, применяется только единовременная 3%-ная неу­стойка.

Добровольный характер действий в рамках предложе­ния Фрэнка является одновременно и плюсом, и минусом. Хорошо то, что предложение сохраняет возможность ли­шения права выкупа заложенного имущества. Плохо то, что предложение относится лишь к небольшой части про­блемных ипотечных кредитов: оно применимо лишь к за­емщикам, доход которых в 2,5 раза превышает стоимость обслуживания долга. В то же время организации, выдав­шие ипотечный кредит, предпочли бы принять в качестве полного возмещения сумму в размере 85% текущей рыноч­ной стоимости домов и воздержаться от дальнейшей дея­тельности даже в случае роста их стоимости. Предложение Фрэнка относительно FНА может превратиться в закон еще до окончания президентского срока Буша, однако в существующем виде этот закон вряд ли окажет серьезное влияние на жилищный кризис: для того чтобы он работал, его положения должны быть существенно расширены. Из­менения закона о банкротстве могли бы оказать серьезное влияние на улучшение ситуации, однако это предложение сталкивается с несогласием со стороны администрации Буша.