Нотариат (Практическое пособие) - [18]

Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора, либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):

- при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности;

- при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;

- когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.

Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей собственности на дом. В этом случае возможно удостоверение соглашения о пользовании, в котором может быть установлено условие об оплате более высокой доли пользования тому из сособственников, за счет которого такое пользование осуществляется.

Купля-продажа кооперативного жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним. Опекун и попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также не вправе представлять лиц, находящихся у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Совершение договора дарения от имени подопечного не разрешается.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.

Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или опекуна распоряжаться вкладом подопечного.

Правила настоящей статьи распространяется и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей (ст.60 Семейного кодекса РФ).

Перераспределение идеальных долей. Если в правоустанавливающем документе на дом размер долей не указан, либо указан неправильно (сумма арифметических долей не соответствует единице), нотариус может удостоверить соглашение об установлении размера долей или об изменении размера долей. Кроме того, изменение размера долей производится в связи с дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т.д.), произведенным одним из участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома. В этом случае нотариус истребует решение соответствующего органа местного самоуправления о разрешении дополнительного строительства или о сносе части дома, справку БТИ и, для обозрения, правоустанавливающий документ.

Одновременно с перераспределением долей в соглашении может быть определен и новый порядок пользования конкретными частями дома.

При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении размера долей, в удостоверительной надписи на соглашении указывается, что оно подлежит регистрации в местном органе самоуправления (БТИ), осуществляющем регистрацию строения. Соглашение об установлении или изменении размера долей, оформленное путем составления самостоятельного документа, приобщается к правоустанавливающему документу.

В случае дополнительного строительства (в установленном законом порядке) хозяйственных и бытовых строений и сооружений или их сноса, соглашение об изменении размера долей жилого дома не оформляется. Участниками общей долевой собственности на жилой дом в этих случаях следует рекомендовать удостоверить новое соглашение о пользовании жилым домом, хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

Документы для нотариального удостоверения купли-продажи жилого дома:

1. Выписка из Государственного акта.

2. Справка БТИ с указанием инвентаризационной оценки.

3. Документ, удостоверяющий право собственности.

4. Паспорт (Удостоверение личности офицера).

Договор подлежит регистрации в городском БТИ. Выписка из Государственного акта передается новому владельцу.

Договор мены (ст.567 ГК РФ). Если договор мены заключается между юридическими лицами, которые, согласно устава (положения), осуществляют право оперативного управления, то смены собственника не происходит (собственником, по прежнему, остается государство).

Не всякий обмен одного имущества на другое признается меной.

Распространение на договор мены многих норм, относящихся к договору купли-продажи, говорит о близости их правовой природы (оба этих договора являются возмездными, к мене применяются правила ГК, регулирующие условия деятельности договора купли-продажи, его формы, права и обязанности сторон, возникновения и утраты права собственности на имущество, риска случаев его (имущества) гибели или порчи, ответственности по обязательствам).

При мене, в качестве эквивалента, выступает другое имущество, однако, возможно заключения договора мены с доплатой одной из сторон определенной денежной суммой - смешанные договоры мены, они допускаются, если их содержание не противоречит действующему законодательству, а если одной из сторон является юридическое лицо, то и его специальная правоспособность.