Нотариат (Практическое пособие) - [17]

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ):

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных `статьей 318` настоящего Кодекса, подлежит увеличению.

Сроки выплаты пожизненной ренты (ст. 598 ГК РФ):

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты (ст. 599 ГК РФ):

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ):

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК

ДОГОВОРЫ

Договор о купле-продаже жилого дома. При переходе права собственности на строение и сооружение, вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемом законодательством республик в составе РФ.

В пользование, земельные участки предоставляются под огородничество, сенокошение и выпас скота и для других целей, предусмотренных действующим законодательством. В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам РФ для: ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

Порядок наследования права владения земельным участком определяется законодательством РФ и республик в ее составе. Право владения землей удостоверяется государственным актом. Форма государственного акта, порядок его регистрации и выдачи определяются законодательством республик в составе РФ.

Реальный раздел жилого дома. Каждому участнику общей долевой собственности предоставлено право требовать выдела своей доли. Возможность такого требования вытекает из права собственника на распоряжение своей долей в общем имуществе, в том числе и долей жилого дома. Выдел доли одному из собственников не прекращает права общей собственности для остальных ее участников. Если же выдела потребуют все участники, общая собственность подвергается разделу, влекущему полное ее прекращение.

Выдел, по требованию участника общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей ему доли, или раздел дома между всеми участниками общей долевой собственности, может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартира), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную, путем соответствующего переоборудования.

При разделе дома, суд указывает в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет.

Указывается также, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. При представлении такого судебного решения, в договоре об отчуждении указываются: доля дома, а также конкретные изолированные жилые помещения и подсобные строения.

При наличии бесспорных отношений между собственниками, договор о реальном разделе жилого дома может быть удостоверен в нотариальном порядке. Данный вариант договора о реальном разделе дома возможен при условии уже имеющегося фактического раздела дома и совпадении идеальных долей с фактически занимаемой площадью. В большинстве случаев, для реального раздела жилого дома, требуются необходимые переоборудования, пристройки. В этих случаях договор раздела оформляется при наличии соответствующих разрешений и после перераспределения долей между участниками общей долевой собственности на дом.

Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности граждан на жилой дом, путем его раздела в судебном или нотариальном порядке.

Купля-продажа доли жилого дома. При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает. В связи с этим, сторонам разъясняется их право определить порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком. Нотариально удостоверенное и зарегистрированное в органах местного самоуправления (Бюро технической инвентаризации - БТИ) соглашение о порядке пользования обязательно и для лиц, впоследствии приобретающих долю в общей собственности на этот дом.