Нотариат (Практическое пособие) - [16]

В своей информации нотариус просит сообщить о принятом решении, в зависимости от которого нотариус либо совершает сделку, либо ждет решения суда.

Требования, предъявляемые нотариусом к предоставленным по сделке документам и к сторонам, заключающим договор

Договоры, в которых излагается содержание об удостоверении в нотариальном порядке, предоставляются в нотариальную контору не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе. Все экземпляры подписываются участниками сделки.

По желанию участников сделки, каждому из них выдается по экземпляру. Все документы, предоставляемые по сделке, должны легко читаться, не иметь помарок и существенных исправлений, все исправления должны быть надлежащим образом заверены.

Переводы, кроме подписи лиц, совершивших этот перевод, должны содержать фамилию, имя и отчество переводчика, данные его паспорта, места жительства и работы.

Особенности продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ):

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части ~жило~го дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Жилой дом может быть предметом купли-продажи на основании норм гражданского законодательства РФ. Для данного вида сделок законом предусмотрена нотариальная форма договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение производится по месту нахождения дома. В тех местностях, где нет нотариальных контор, договор удостоверяется органом исполнительной власти, а потом в нотариальной конторе.

1. Нотариальное оформление - первая из двух обязательных стадий заключения договора.

2. Регистрация нотариально удостоверенного договора в органах местной исполнительной власти - вторая обязательная стадия.

Договор купли-продажи жилого дома вступает в законную силу после регистрации его в органах местной исполнительной власти. Несоблюдение указанных правил делает договор недействительным.

Нормы ГК РФ обязуют продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на проданную вещь.

Продавец обязан:

1. предупредить покупателя о правах нанимателя, так как договор найма сохраняет силу для нового собственника, т.е. перехода к нему права на имущество - права нанимателя следуют за имуществом;

2. предупредить покупателя о залоге, так как заложенное имущество может быть истребовано залогодержателем у покупателя с обращением на него взыскания;

3. предупредить покупателя о праве пожизненного пользования, так как это право, установленное, к примеру, завещанием, следует за имуществом.

Неисполнение установленных правил дает покупателю право требовать:

1. уменьшения цены;

2. расторжения договора, возмещения убытков, если покупатель не считает возможным использовать имущество, обремененное правами третьих лиц.

Продавец отвечает перед покупателем за гибель, повреждение или иное ухудшение имущества, если это произошло по его вине. Для сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.

По общему правилу передача имущества и оплата производятся одновременно. Поэтому, если договор не предусматривает права покупателя, продавец удерживает имущество до внесения покупной цены.

Во всех других случаях отказ продавца от передачи имущества рассматривается как нарушение договора. В этом случае покупатель вправе:

1. требовать передачи имущества в натуре, при этом покупателю возмещаются убытки, причиненные задержкой исполнения договорных обязательств продавцом;

2. отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Основными обязанностями покупателя являются принятие и оплата купленного имущества. Если в договоре не предусмотрено иное, они производятся одновременно.

При нарушении этих обязанностей продавец вправе:

1. потребовать принять имущество и выплатить покупную цену, а также возместить убытки, причиненные задержкой исполнения;

2. отказаться от договора и требовать возмещения убытков.

Пожизненная рента

Получатель пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ):

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.