Множественные источники дохода - [63]

Следующая история, возможно, послужит хорошим пояснением к только что сказанному.

Басня Эзопа

Возник спор между Северным Ветром и Солнцем по поводу того, кто из них сильнее. Наконец они решили испытать свои силы на одиноком путнике, так чтобы в ходе испытания каждый попробовал заставить его снять свою накидку. Северный Ветер попробовал первым; собрав все силы, он обрушился ураганом на путника и рвал с него накидку, пытаясь совсем сорвать. Но чем сильнее дул Северный Ветер, тем крепче хватался за накидку человек и закутывался в нее, защищаясь от ветра. Настала очередь попробовать Солнцу. Сначала оно чуть пригрело, так что путник расстегнул свою накидку, позволив ей свободно висеть у него на плечах. Затем Солнце начало греть в полную силу, и человек, пройдя несколько шагов, был только рад совсем снять с себя накидку и продолжить свой путь одетым более легко.

Мягкое уговаривание лучше, чем применение силы. Вот вам золотое правило ведения переговоров: чем выше ставки, тем больше сопротивление другой стороны. Скорейший способ уменьшить сопротивление – это добиться взаимопонимания. После этого (и только после этого!) можно пускать в ход прочие средства воздействия. Друзья помогают друзьям добиваться цели. Враги – никогда. Если хотите продвинуться в достижении цели, будьте другом. Ваша позиция: в выигрыше должны остаться все. Каждая сторона должна чувствовать, что сделка принесла ей справедливую долю выгоды.

Пять самых эффективных способов в составе метода «без наличного аванса»

Когда моя книга «Без наличного аванса», бестселлер, как говорят, номер один по операциям с недвижимостью, впервые увидела свет, очень немногие верили, что можно приобретать собственность с малой или нулевой наличной оплатой. Мне пришлось доказывать свою правоту, в связи с чем я сделал свое известное заявление, которое опубликовала Los Angeles Times:

«Пошлите меня в любой город. Отберите у меня бумажник. Дайте мне 100 долларов на жизнь. И в течение 72 часов я куплю прекрасную недвижимость, не истратив ни пенни собственных денег».

В обществе корреспондента LA Times в течение 57 часов я приобрел семь объектов недвижимости на общую сумму 722 715 долларов. И у меня в кармане еще оставалось 20 долларов. Заголовок в следующем номере звучал так: «Покупка дома без наличной оплаты: амбициозный инвестор принимает вызов Times – и выходит победителем». Да, метод работает. На последующих страницах я познакомлю вас с пятью из 50 эффективных способов творческого финансирования сделок с недвижимостью.

Собственно говоря, творческое финансирование придумал не я. Между 1483 и 1492 годами Христофора Колумба неоднократно отправляли восвояси несколько состоятельных вельмож и чиновников высокого ранга, к которым он обращался по вопросу финансирования его морского путешествия на запад, приведшего впоследствии к открытию Нового Света. Испанские король Фердинанд и королева Изабелла соблаговолили наконец стать его финансовыми партнерами. Сама Америка была открыта в результате сделки без наличной оплаты!

Как я говорил ранее, «без наличной оплаты» вовсе не значит, что наличных денег не потребуется. Это означает, что потребуются не ваши наличные. Кроме того, есть пути приобретать недвижимость, совсем не привлекая наличных средств. Я хочу, чтобы вы осознали: существуют варианты заключения сделок, отличные от тех, которых придерживаются банки и консервативные агентства по продаже недвижимости. Не каждый из нижеследующих способов применим в каждом конкретном случае. Они сродни нотам на рояле: какое произведение к месту, те ноты вы и выбираете.

Прежде всего давайте разберемся в категориях, коими оперирует разум творческого инвестора в недвижимость. Когда я гляжу на недвижимость, выставленную на продажу, то вижу иные вещи, нежели большинство покупателей. Я ищу, в чем имеется свобода движения, люфт, если желаете. Некоторые из участников драмы, разыгрываемой вокруг любой сделки с недвижимостью, могут стать кусочками требуемой мозаики:

Вы и ваши активы.

Владелец недвижимости, его нужды и цели.

Недвижимость сама по себе.

Будущий покупатель.

Текущие и будущие арендаторы.

Агент по продаже недвижимости.

Текущие держатели закладной.

Будущие заимодавцы под закладную.

Текущие и будущие партнеры.

Текущие и будущие инвесторы.

И в шутку и всерьез

Не думаю, что стану жениться повторно. Я просто нашу женщину, которая мне не нравится, и куплю ей лом.

Льюис Гриззард

Осматривая недвижимость, я задаю сам себе вопросы: «В чем данная сделка обеспечивает необходимую мне гибкость?» «Кто из участников этой драмы имеет стимул, чтобы помочь мне с заключением этой сделки?» «Кто из участников мог бы пожелать одолжить мне денег или какие-либо другие активы, чтобы помочь мне решить проблему продавца?»

Способ 1. Совершенно безбумажный способ

Многие продавцы владеют уже стопроцентно выкупленной недвижимостью и предпочитают сами выступать в роли банка. Продавая свою собственность в рассрочку, они зарабатывают более высокие проценты, нежели предложил бы банк под солидный залог. Очевидно, такие «частные» заимодавцы гораздо более уступчивы, нежели обычные финансовые учреждения, требующие отчета о финансовом состоянии, стабильного месячного дохода и полной кредитоспособности. Когда продавец отдает свою недвижимость под оплату в рассрочку, я называю это