Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - [127]

Товарищество, как и любое самостоятельное юридическое лицо, может иметь на праве собственности движимое и недвижимое имущество. Однако стоит помнить, что общее имущество членов товарищества собственностью товарищества не является. В частности, лестничные площадки, помещения подвалов и чердаков, земельный участок под домом и придомовая территория не могут считаться собственностью товарищества как юридического лица. Сделки купли-продажи, обмена, залога, аренды и другие сделки, отвечающие требованиям гражданского законодательства, ТСЖ вправе совершать от своего имени действиями органов управления и уполномоченных лиц.

ТСЖ вправе по своему усмотрению выполнять для собственников помещений ремонтные, восстановительные, монтажные и иные работы и предоставлять услуги по уборке или по охране. При этом договорные отношения оформляются в простой письменной форме, как правило, путем подписания уполномоченным представителем ТСЖ и собственником помещения единого документа – договора подряда, возмездного оказания услуг (гл. 37, 39 ГК РФ) и т. п. Договоры могут заключаться на предмет передачи имущества или денежных средств гражданам и организациям, которые выполняют для ТСЖ работы или оказывают услуги (например, о передаче уборочной техники гражданам, оказывающим услуги по уборке подъездов).

2. В части 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которыми может заниматься товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что для принятия окончательного решения по данным видам деятельности товарищество должно учесть интересы всех собственников помещений. В случае расхождения интересов собственников помещений в первую очередь учитываются интересы большинства.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Согласие собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Кодекса не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения (ст. 3 ГК РФ).

В той мере, в какой это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Предоставление в пользование возможно путем оформления договора аренды или соглашения о сервитуте.

3. Товарищество также может требовать от собственника помещения полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения им обязательств. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки складываются из реального ущерба и упущенной выгоды. В данном случае убытками считаются расходы товарищества, которые оно понесло из-за неуплаты собственником помещений причитающихся с него денежных средств.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги. Неиспользование принадлежащего собственнику помещения или отказ от пользования общим имуществом влекут освобождение его от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В случае неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе в судебном порядке предъявить к нему иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. В судебном порядке ТСЖ вправе потребовать участия собственника помещения в многоквартирном доме в общих расходах товарищества. Для этого в суд по месту жительства ответчика ТСЖ вправе предъявить в суд требование о принудительном возмещении обязательных платежей и взносов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;