Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - [126]

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Комментарий к статье 137

1. Права являются одной из важных составляющих правового статуса любой организации. Права неразрывно связаны с обязанностями и ответственностью. Права ТСЖ условно делятся законодателем на две группы: во-первых, неотъемлемые права, не зависящие ни от каких внешних обстоятельств (п. 1 статьи), во-вторых, права, присущие ТСЖ и реализуемые в тех случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 статьи). Особым правом, которым товарищество вправе воспользоваться, когда собственник помещения не исполняет свои обязательства добровольно, хотя обязан их исполнять в силу закона или договора, является право требовать от обязанных лиц исполнения обязательств надлежащим образом и в полном объеме, а также возмещения причиненных убытков (п. 3–4 статьи).

ТСЖ является юридическим лицом со специальной (ограниченной) правоспособностью. Это означает, что правомочия по заключению различного вида договоров ТСЖ являются ограниченными. Поэтому договоры, не обусловленные целями деятельности товарищества, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.

ТСЖ для реализации целей его учреждения и деятельности вправе заключать следующие виды договоров:

– договор управления многоквартирным домом;

– договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– договоры об оказании коммунальных услуг;

– прочие договоры в интересах членов товарищества.

Товарищество может выбрать и нанять специализированную

управляющую организацию. В последующем эта организация, в свою очередь, будет привлекать на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства.

ТСЖ вправе заключать любые договоры в соответствии с российским законодательством, которые позволяют эффективно эксплуатировать недвижимое имущество в многоквартирном доме, в том числе снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт дома. Например, часто товариществами заключаются договоры сдачи в аренду части помещений общего имущества, договоры размещения рекламы на конструктивных элементах здания или на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

ТСЖ вправе определять годовую смету доходов и расходов на год. Решения об определении порядка расходования средств, об утверждении сметы, о внесении дополнительных взносов и т. п. принимаются на общем собрании членов ТСЖ.

Расходы ТСЖ может нести только на цели, предусмотренные в уставе. Соответственно, основными статьями расходов считаются затраты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества обязаны нести члены ТСЖ пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество. У товарищества имеется право определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Товарищество от своего имени вправе пользоваться банковскими кредитами. Решение о принятии на себя долгового обязательства перед банком может быть вызвано необходимостью срочного проведения ремонта, когда речь идет о крупных суммах, которые собственники не могут внести сразу, или же возможностью в дальнейшем получить прибыль на вложенный капитал (например, в случае вложения денег в переоборудование и ремонт нежилого помещения, которое в последующем будет сдаваться в аренду третьим лицам и приносить прибыль). А вот, скажем, обустройство придомовой детской площадки, которое относится к текущим расходам, пожалуй, выгоднее произвести без привлечения банковской организации. Отношения с банковскими организациями строятся на основании договора банковского кредита, заключенного в соответствии со ст. 819–821 ГК РФ.