Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - [67]

5. Согласно Закону при обращении за государственной регистрацией перехода права на основании сделки, независимо от того, была она нотариально удостоверена или нет, заявление должно быть подано всеми сторонами по сделке.

6. Абзац 1 п.1 ст.16 Закона устанавливает, что государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, Закон на основании п.2 ст.163 ГК РФ ввел требование обязательного нотариального удостоверения сделки (доверенности). Поскольку Закон не предусматривает иное, нотариально удостоверенная доверенность требуется для представителей, действующих от имени как физических, так и юридических лиц.

К нотариально удостоверенным доверенностям п.3 ст.185 ГК РФ приравнивает:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, — также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Приказом Минюста России от 20 июля 2004г. N 126 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним[91]. Этой Инструкцией установлены особенности представления документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

В соответствии с п.3 Инструкции представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.

Заявления о государственной регистрации представляют:

от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет — их законные представители;

в случаях, предусмотренных п.1 ст.38 ГК РФ, — управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;

несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — самостоятельно.

На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, установленных ст.ст.21 и 27 ГК РФ (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);

договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства (п.2 ст.37, п.1 ст.38 ГК РФ);

договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью) (п.1 ст.151 СК РФ).

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст.ст.23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния"