Ипотека. Энциклопедия - [21]

– определяетесь с тем, что будете покупать: дом, дачу, квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке;

– определяетесь с банком, в который будете подавать документы. Например, в одном банке более выгодные условия для приобретения квартиры на вторичном рынке, а в другом, аккредитовано большое количество строительных компаний, и именно здесь для покупателей квартир этих компаний предлагаются выгодные условия;

– собираете документы, подтверждающие вашу платежеспособность, и другие, которые требует именно выбранный вами банк;

– получаете одобрение банка;

– подбираете объект для покупки;

– оформляете предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса с продавцом, в котором оговариваете все условия предстоящей сделке и подробно расписываете порядок расчетов; в договоре обязательно указываете, что платеж по этому предварительному договору, назовете вы его авансом или задатком, возвращается покупателю и договор расторгается без штрафных санкций в случае, если приобретаемая квартира не устроит банк, как предмет залога.

– готовите пакет документов на квартиру для банка (вернее готовит этот пакет документов продавец, а вы ему помогаете, или контролируете его (кому как нравится); в том числе заключаете договор с оценочной компанией на оценку. Оценочная компания должна быть только из списка банка.

– предоставляете в банк пакет документов на квартиру и акт оценки;

– после рассмотрения документов на квартиру банком оформляете договор купли-продажи квартиры, одновременно заключая с банком кредитный договор;

– вместе с продавцом подаете документы на государственную регистрацию (срок регистрации по ипотечным сделкам – 5 рабочих дней);

– после проведения государственной регистрации и получения Свидетельства о государственной регистрации права на приобретенную квартиру на свое имя (с обременением в пользу банка) обращаетесь в банк для проведения окончательного расчета с продавцом (на счет продавца, или продавец получает право изъять деньги из банковской ячейки, которые были заложены при подписании договора купли-продажи);

– через несколько лет выплачиваете кредит; на основании документов, полученных из банка, регистрационная служба снимает обременение, и вы получаете повторное свидетельство о праве собственности на квартиру, но уже без обременения.

Собираюсь оформить ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку. От чего будет зависеть сумма кредита, которую мне предоставит банк. Или я могу выбрать любую квартиру и получить в банке такую сумму, которая мне нужна для покупки?

Конечно, не любую сумму, которую пожелаете вы можете получить в банке на покупку квартиры в ипотеку, даже если у вас работа стабильная и всю свою зарплату вы готовы тратить на погашение кредита. Банк всегда будет действовать в соответствии с действующим законодательством РФ. У банка тоже есть инструкции, нарушая которые, он может лишиться лицензии. Например, если вы готовы недоедать, и все 90 %, а то и 100 % своей зарплаты тратить на погашение кредита, банк вам этого позволить не может, так как не имеет права загнать вас в такую кабалу.

Некоторые банки не допускают, чтобы сумма вашего ежемесячного платежа превышала 60 % вашего дохода. Другие производят расчеты, учитывая количество иждивенцев и размер минимального прожиточного минимума, а также ежемесячные расходы заемщика.

Вы же получив кредит, можете самостоятельно увеличить сумму ежемесячных платежей, внося дополнительные денежные средства для погашения вашей задолженности перед банком. Тем самым сможете погасить кредит ранее указанного в договоре срока и сэкономить на процентах.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Какие дополнительные расходы, связанные с оформлением кредитного договора и сделки купли-продажи квартиры мне предстоят?

При оформлении ипотечной сделки существует ряд расходов, которые являются обязательными, но часто не учитываются заемщиками. Некоторые из них являются постоянными, а некоторые зависят от срока кредитования, размера ипотечного кредита, количества заемщиков, возраста заемщиков; типа жилья.

Это следующие расходы:

– Комиссия банка за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за выдачу кредита наличными, за повторное рассмотрение заявки. В большинстве банков такие комиссии отсутствуют. Однако встречаются банки, в которых о таких комиссиях не говорится открыто, однако они существуют. Например, иногда при получении денег из кассы банка, Вы можете получить сумму несколько отличную от той, за которую расписались в договоре.

– Нотариальные расходы, связанные с оформлением согласий супругов на покупку и залог, а также оформление доверенностей на подачу документов на государственную регистрацию. Доверенности оформляются по желанию покупателя, если он желает, что бы документы на регистрацию за него сдал риэлтор или юрист.

– Оплата за аренду банковской ячейки, если расчеты производятся с использованием банковской ячейки.

– Оценка объекта недвижимости, передаваемого в залог банку. Обязательные расходы.

– Страхование предмета залога (квартира, дом, гараж и т. д.) от уничтожения и повреждения. Этот вид страхования является обязательным.