Доходное инвестирование - [10]

Последние 4 года в мире разворачивается рост арендных ставок на недвижимость. Не обманывайтесь, он может прекратиться так же неожиданно, как начался. А период дешевых ставок может длиться очень долго. Получая арендную плату со своей недвижимости, я считаю, что она может снизиться втрое в случае серьезного экономического кризиса или вырасти в пределе в два раза в случае продолжения бума. Наверное, покупая недвижимость сейчас, я бы исходил из негативного прогноза по арендным ставкам.

Когда я совершаю такие покупки, я сам слежу (и другим советую) за тремя показателями:

во-первых, эту недвижимость должно быть легко сдать в аренду собственными силами. если рентного рынка нет или предложение превышает спрос — лучше воздержаться от покупки;

во-вторых, эта недвижимость должна стоить не больше чем плата за ее аренду на протяжении 10 лет. Хорошо, если стоимость ее качественного ремонта и обновления мебели входят в расчет.

в-третьих, цена обслуживания — налоги, коммуналка, ремонт — все должно быть в пределах 10 % арендных платежей.

Как правило, рынок нам предлагает недвижимость, удовлетворяющую какому-то одному условию. Если вы не находите объект удовлетворяющий всем требованиям — подождите или ищите получше и в другом месте.

И вот еще что. Самый феерический пример выгодного приобретения недвижимости, который обычно приводит пресса и массовое сознание, это покупка голландцами Манхеттена у индейцев за бусы. Бог с ним, что эту землю достаточно быстро отобрали англичане — это полбеды. Беда в том, что если те бусы тогда же вложить под 10 % годовых, то с рекапитализацией вы сегодня на них купили бы весь Нью-Йорк и еще пару штатов на сдачу… И об этом стоит помнить особенно потому, что сейчас уже днем с огнем не найдешь наивных индейцев.

Это все что я хотел бы сказать об инвестициях в недвижимость.

PS

Сейчас, в феврале 13 года, подводил промежуточные итоги своего владения недвижимостью с связи с переформированием портфеля. Часть недвижимости мы продали, еще часть продаем, и немного покупаем прямо сейчас. В целом, вес недвижимости в нашем семейном портфеле снизится в зависимости от текущей конъюнктуры в 2–4 раза. Удивительно, но факт, что я в этой статье ошибался по крайней мере в одном соображении: доход от владения жилой недвижимости в течении 10 лет оказался сопоставим с доходом от владения портфелем дивидендных акций на протяжении того же времени — где-то на уровне 22–25 % годовых. Возможно, нам благоприятствовал цикл, но то же самое можно сказать и об акциях. И я на самом деле думаю, что вполне вероятно, что и следующие 10 лет принесут сопоставимую доходность.

Сейчас я могу предложить следующие практические выводы:

1. Если вам больше нравится возиться с реальными объектами, лучший выбор — недвижимость. Забот не особо много, рынок развит. Немного думайте головой при покупке и ремонте, немного осмотрительности при сдаче в аренду — и будете иметь от недвижимости ту же доходность, что и на рынке акций при пассивном инвестировании;

2. Если вам больше нравится возиться с цифрами и решать дела через программное обеспечение, не общаясь с людьми, лучший выбор — фондовый рынок. Читайте балансы, ищите хорошо растущие здоровые бизнесы, спокойно перекладывайтесь из акций в облигации в годы дорогих акций, и из облигаций в акции в годы дешевых акций — и будете зарабатывать больше чем в недвижимости в среднем в 1,5–2 раза;

3. Вообще ничего не хочется делать — покупайте самые дивидендные из самых ликвидных акций только очень крупных корпораций, не меньше десяти штук равными долями и не суетитесь, держите десятилетиями — будет как от недвижимости, но без хлопот…

Вот как то так…

Инвестиции как бизнес

Есть бизнесы, которые требуют для входа определенный капитал. Есть бизнесы, требующие затрат только в виде энергии и творчества своего создателя. Инвестиционный бизнес представляет собой промежуточный вариант. Войти в это дело можно и с маленькой суммой. Но создать устойчивую и приличную доходность можно только накопив некоторый капитал, пусть и с помощью самого этого бизнеса. Этому способствует его уникальная особенность — основными активами этого бизнеса являются не техника, здания и специалисты, а сами деньги или их ближайшие родственники — ценные бумаги.

Самое соблазнительное в этом бизнесе — даже не дешевизна входа, а его невероятная операционная простота. Нет проблем с регистрацией компании, с бухгалтерским учетом, с поставщиками, с организацией производственных и сбытовых цепочек, нет проблем с недовольными клиентами и банковским обслуживанием. Открыл брокерский счет, внес капитал, аккуратно разместил его в надежных и доходных бизнесах, и буквально — стрижешь купоны. Брокер за тебя ведет учет, отчитывается перед налоговой. Налоги в России крайне щадящие: 9 % с дивидендов, которые выплачивает сам эмитент перед отправкой дивидендов акционеру, и 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи ценной бумаги — и то уплачиваются с 12 года только в случае, если вы владели акцией меньше пяти лет (начиная с трех лет владения открываются разнообразные возможности вычетов и возвратов).