Бетонное казино - [6]
Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1.000.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– подведённое электричество;
– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;
– получены все документы, участок правильно межеван и правильно стоит на кадастровом учете.
Участок В стоит 800.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.
Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180.000 рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150.000 рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:
800.000+180.000+150.000=1.150.000
В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.
Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности. Ценность участка А в том, что “бегать уже не надо”.
Расходный метод всегда идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком, недвижимости под реконструкцию или ремонт.
Расходный метод оценки – расчет сметы на строительство или ремонт. (Фото из фотобанка canva.com)
Сравнительным методом вы можете отобрать подходящие вам по цене дома и отсечь переоцененные. Но, чтобы понять стоимость дома, учтя ремонт, приведение коммуникаций или документации в порядок, нужно использовать расходный метод оценки, который покажет, какой из выбранных домов в итоге может оказаться дороже по стоимости.
Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:
– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);
– оценку расходов на содержание помещения;
– оценку расходов на налоги на имущество.
Простая формула “доходы минус расходы” даст вам прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет вам, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.
Доходный метод – расчет и оценка будущего дохода от недвижимости. (Фото из фотобанка canva.com)
Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты: по расположению, техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать, а коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.
Так мы делаем ещё один вывод: методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачи.
Метод альтернативных инвестиций. Это не классический метод, он применяется для оценки разных способов инвестиций. Например, вы рассматриваете для себя возможность инвестиции денег в недвижимость, но сравниваете такой тип инвестиций с другими способами: депозит в банке или инвестиционный счёт для покупки акций.
Глава 8. Переоценённая ценность
Давайте ещё раз вернёмся к определению “ценности”. Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости. В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности. Как оценить вид из окна, расположение на берегу озера или на самом дорогом кладбище мира – Масличной горе? Если рассуждать с позиции описанных нами характеристик, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки – легко.
Кладбище – часто выгодный способ продажи земли “внарезку”. (Фото из фотобанка canva.com)
Ценностный метод оценки сегодня активно используется при продаже новостроек, когда маркетологи продают вам будущий вид из окна, стиль жизни в бизнес-центре или расположение в престижном районе. Однако помните: манипуляции в рекламе зачастую становятся причиной финансовых потерь. “Накачанный” рекламными инвестициями район, город или страна со временем “сдуваются” в цене, иллюзии инвесторов рассеиваются, и остаётся только горькое разочарование.
