Жизнь в катастрофе: победи кризис сам! - [17]

Поэтому потенциальная безопасность арендатора для Вас (и готовность съехать с квартиры в случае исчезновения денежных доходов) должна быть значительно более важным фактором, чем сумма, о готовности платить которую он заявляет в момент заключения соглашения с Вами.

Очень полезной мерой (не говоря о том, что ее требует действующее законодательство, и без нее Вы совершите налоговое преступление) является заключение с арендатором официального договора. Да, Вам придется потратить силы на его подготовку, а затем еще и платить налог с арендной платы за квартиру, но официальное оформление аренды дает Вам юридическую защиту, а при возникновении конфликта — инструмент давления (пуст даже и заведомо слабый) на самого неадекватного арендатора.

Не говоря уже о том, что в случае «полюбовного» устного соглашения арендатор может в любой момент начать угрожать «сдать» Вас налоговой инспекции.

У риэлторских компаний, услугами которых стоит воспользоваться (обычно они берут плату с арендатора, а не с хозяина жилья, хотя бывают исключения, особенно у небольших компаний и во время кризиса), да и у многих юристов обычно есть стандартные договора сдачи жилья в аренду (их текст можно найти и в Интернете). Но Вы все равно должны тщательно проверить тексты этих договоров и полностью понимать все, что там написано (это касается всех видов договоров и вообще всех бумаг, которые Вам приходится подписывать).

Если Вы чего-то не понимаете, Вы должны требовать от сотрудников разъяснений, причем эти разъяснения должны полностью соответствовать положениям текста договора.

Вне зависимости от того, что Вам говорят, в любом подписываемом Вами договоре должны быть обязательно указаны:

• арендная плата с четкими датами оплаты, причем первым платежом арендатор для страховки Ваших интересов должен оплачивать как минимум первый и последний месяцы аренды (иногда — первый и два последних, хотя в условиях кризиса ожидать такого характера оплаты все сложнее; Вам же, напомню, надо уговорить арендатора на оплату максимального срока аренды «вперед»);

• четкое разделение видов платежей (как правило, все регулярные коммунальные платежи должны оплачивать Вы, а междугородние и международные телефонные переговоры — арендатор);

• обязательство жильца немедленно съехать в случае неспособности заплатить арендную плату;

• обязательство жильца компенсировать любой ущерб, нанесенный квартире и находящимся в ней Вашим вещам (мебели, сантехнике, бытовой технике, отделке квартиры, коммуникациям), в точно указанные сроки;

• четкие и приемлемые для Вас штрафные санкции за любое неисполнение жильцом своих обязательств.

В любом случае при аренде крайне полезно самому оплачивать все коммунальные услуги, включая стоимость электроэнергии и городского телефона. Хотя величина оплата последних зависит от активности арендатора, она вряд ли сможет привести к их существенному увеличению и нанесению Вам заметного материального ущерба (а если такое происходит, это дает Вам законный повод задать соответствующие вопросы, ибо Вы сдаете квартиру для проживания, а не для превращения ее в колл-центр или для установки в ней лесопильного оборудования). Для суда же, если арендатор вдруг предпримет попытку мошенничества, факт оплаты Вами коммунальных услуг явится дополнительным аргументом в пользу того, что квартира действительно принадлежит именно Вам.

Существенно, что, если Вам удалось добиться от арендатора оплаты вперед значительного времени проживания (например, у него была при заключении договора аренды большая сумма денег), он может привыкнуть жить в квартире, ничего не платя за нее, и просто искренне забыть о необходимости вносить арендную плату.

Поэтому примерно за месяц до первого регулярного платежа арендной платы (а если заранее оплаченный жильцом срок аренды составлял год, то и за два месяца) Вам следует исключительно тактично и корректно напомнить о необходимости начала регулярных платежей. Можно сделать это в виде благодарности за оплату вперед (правда, форму такой благодарности надо тщательно продумать, чтобы она не стала поводом для просьбы снизить арендную плату или предоставить по ней скидки), можно — в виде прямого и честного, но все равно тактичного разъяснения своей мотивации. Мол, многие добросовестные люди просто забывают, что оплаченный им период закончился, и для них его начало может оказаться неприятной неожиданностью, и поэтому я на всякий случай привык напоминать всем о его приближении заранее, — ну вот и Вам на всякий случай напоминаю.

Многие арендаторы, особенно в условиях кризиса, предлагают сделать ремонт или те или иные улучшения в квартире в счет стоимости аренды. Обычно (хотя из любого правила бывают исключения) это плохая для Вас идея, на которую не стоит соглашаться.

С одной стороны, заранее нельзя оценить цену и качество ремонтных работ. Так, есть общее правило, по которому сметную стоимость и продолжительность строительства или ремонта надо спокойно умножать на два, — Вам как арендатору такое нужно? Существенно, что арендатор может, наобещав Вам сорок бочек арестантов о качественной строительной фирме, которой заведует его друг и которая все сделает по себестоимости, рассчитывать сделать ремонт самому, силами себя и своей жены — с понятным качеством.