Жилищное право - [148]

Исследователи русского (досоветского) гражданского права указывали на то, что законодательство не предусматривает договор о ренте, но и не запрещает его. Более того, предусматривался частный случай при разделе имения, когда одна сторона могла принять на себя обязательство проводить постоянные выплаты другой стороне[374]. При этом законодательной регламентации рентных отношений в тот период времени не было. Известно, что в проекте Гражданского уложения регулированию этих отношений было посвящено 13 статей. В частности, в случае принятия данного документа собственники жилых помещений могли бы передать жилище за пожизненный доход или пожизненное содержание. При этом под доходом понимались как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление «жизненных припасов или иных заменимых вещей»[375], соответственно под пожизненным содержанием — «содержание и попечение в продолжение всей жизни»[376].

Советское, а затем и российское законодательство до 1 марта 1996 г., т. е. до введения в действие части второй ГК РФ, не предусматривало договоров постоянной ренты.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента[377] фактически имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в гражданский оборот (с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР», а также Закона РСФСР «О собственности в РСФСР») квартир в многоквартирных домах — и со всеми жилыми помещениями. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве сторон могли выступать только граждане, а продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, объектами могли быть только жилые дома, к другим жилым помещениям норма применялась по аналогии.

Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. При анализе данной нормы в литературе отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома[378]. Цена договора выражалась в предоставлении содержания до конца жизни продавца.

Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто рассматриваемые отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и в ряде случаев приводит к отсутствию надлежащей правовой защиты участников этих отношений.

В настоящее время жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, включающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждивением, где в качестве объекта выступает жилое помещение.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете[379].

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования.