Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику - [11]

...

Случай из практики

Ольге Петровне понравился домик в удаленном от дорог и населенных пунктов маленьком садоводстве. Примечание в объявлении: «Смотреть только в воскресенье» – ее не насторожило: хозяин пояснил, что на неделе он работает и ночует в городе. Уже после покупки выяснилось: в одном километре от садоводства находится аэродром вертолетного училища, полеты происходят круглосуточно во все дни, кроме выходных.

Если вас устраивает и место, и участок, и состояние дома, пора ближе познакомиться с хозяевами. Первое, что вы должны спросить, – кадастровую карту с кадастровым номером на участок. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может, и вы не вступите в права собственника. Возможные предложения продавца – продать участок «по садоводческой книжке», по «условному кадастровому номеру», «выписать доверенность» и тому подобные – должны быть вами сразу отвергнуты, так как в соответствии с п. 1 и 2 ст. 15 ЗК РФ для осуществления любых сделок с землей ее необходимо приобрести в собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Что же делать, если вы нашли «дом своей мечты», но продавец не сделал кадастровую съемку? Предложите ему взять краткосрочный кредит в банке и привести документы в порядок. Сразу после получения кадастрового номера и оформления сделки он сможет погасить долг из полученных за участок денег. Если по каким-то причинам это невозможно, вы можете сделать предоплату, за счет которой будет произведена кадастровая съемка. В этом случае вы несете определенный риск, если после получения кадастрового номера продавец передумает продавать вам участок, изменит первоначальную цену или выяснятся обстоятельства, исключающие возможность сделки.

Поэтому одним из пунктов договора должно быть условие о внесении вами авансового платежа, что исключит негативные последствия. Также можно прописать в договоре штрафные санкции на тот случай, если сделка будет расторгнута по инициативе продавца. В любом случае заключение договора купли-продажи должно происходить при наличии у продавца участка кадастровой карты с кадастровым номером.

Итак, вы ознакомились с кадастровой картой и убедились, что участок принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве продавца. После этого проверьте фактическое соответствие границ участка и расположения построек указанным в кадастровой карте. Проверьте, исполнены ли требования СНиП 30-02-97 по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений (см. разд. 8). Обязательно познакомьтесь с соседями и выясните, нет ли у них «территориальных претензий» к нынешнему владельцу и не возникнут ли таковые в дальнейшем.

...

Случай из практики

Семен Павлович осмотрел множество домов, прежде чем сделать свой выбор. Решающим фактором оказался просторный и хорошо оборудованный гараж, находящийся на участке. Через 6 месяцев по решению суда этот гараж был снесен, так как одна из его стен находилась на расстоянии 80 см от границы соседнего участка. В дальнейшем соседи рассказали Семену Павловичу, что о нарушении СНиП прежним владельцем участка они знали давно, но так как он был их хорошим знакомым, они не хотели портить с ним отношения из-за незначительного нарушения. К тому же у него в последние годы не было автомашины, и гараж им ничем не мешал.

Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора. Если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т. д. В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких-либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит вас отказаться от покупки участка, но сведения о планируемых расходах дадут вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.

Обязательно поинтересуйтесь, как осуществляется электроснабжение участка, бывают ли перебои с подачей электричества, хватает ли мощностей. Обратите внимание на источники водоснабжения, качество воды, не поленитесь взять пробу воды из колодца или расположенной на территории садоводства скважины и обратиться в СЭС с просьбой сделать анализ воды.

Таким образом, принятие решения о покупке зависит от очень многих факторов, и во всех этих тонкостях способен разобраться только квалифицированный специалист. Поэтому рекомендую вам заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации. По результатам такого обследования вы получите на руки официальное заключение о соответствии объекта требованиям действующего законодательства, о выявленных недостатках, возможности и пути их устранения. Также можно осуществить и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Это новые виды услуг, введение которых потребовалось из-за значительных ужесточений законодательства в области землепользования, роста цен на землю и недвижимость, учащения случаев признания уже заключенных сделок «ничтожными» (недействительными) в судебном порядке.