Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица - [11]
4. – «Проверка автоколонны». Особенность этого мониторинга – в большом количестве транспортных средств и сложности единовременного осмотра всех единиц техники. Пошаговая технология проверки:
а) – ранним утром, до выхода транспорта, занимаем пост на проходной автобазы;
б) – под «радостные», «полные поддержки» крики водителей фиксируем в выписке со счета 01 «основные средства» / перечне имущества к залогу (первичный мониторинг) / приложении к договору залога (постмониторинг) все авто, выезжающие в рейс. Проверку работоспособности не проводим, так как неисправную технику не выпустят с базы;
в) – проверка проводится по госномерам, при возможности выборочно сверяются VIN-номера;
г) – направляемся в ремонтный цех и исключаем все машины, предлагаемые к залогу и находящиеся в этом цехе. После того как техника будет исправна, банк может вернуться к вопросу рассмотрения ее в качестве залога.
1.2.1.4. Мониторинг зданий, сооружений и земельных участков. Мониторинг зданий и сооружений
Мониторинг зданий и сооружений может проводиться в документарной форме (табл. 1.7), на основе анализа выписок из ЕГРП[17] либо посредством физических проверок (табл. 1.8). Набор документов, запрашиваемый залоговой службой у залогодателя при первичном мониторинге/постмониторинге зданий и сооружений, таков:
1. Выписка из ЕГРП на здание и земельный участок, на котором оно расположено.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (пункты 2–5 запрашиваются в виде заверенных копий).
3. Кадастровый паспорт на здание (технический паспорт БТИ либо экспликация и поэтажный план).
4. Кадастровый план земельного участка.
5. Договоры аренды (при сдаче объекта или его части в аренду третьим лица).
Табл. 1.7. Документарный мониторинг зданий и сооружений[18]
Табл. 1.8. Физический мониторинг зданий и сооружений
Практика формирования электронного залогового досье предполагает наличие фотографии залога, выполненных в ходе мониторинга. Здания, помещения и сооружения фотографируют исходя из следующих принципов:
1. Нужны ракурсы, позволяющие оценить объем, то есть фото выполняют с угла здания или помещения.
2. Фотографируют адресные ориентиры (при отсутствии на объекте – снимаем соседние здания).
3. Фото прилегающей территории и подъездных путей (инфраструктуры).
4. Инфраструктурное оборудование здания, наличие пожарной и физической охраны.
При первичном осмотре здания важен его коммерческий потенциал: «якорные» арендаторы, соотношение арендуемых и невостребованных площадей, профиль объекта и т. д.
Мониторинг земельных участков
«Земля она и есть земля, и нечего там осматривать» – с такой позицией сталкивались многие опытные залоговики, настаивающие на первичном осмотре земельного участка при рассмотрении кредитной заявки. И вправду, что интересного можно увидеть при визуальном осмотре земельного участка? В моей практике на территории предлагаемых в залог участков выявлялись: здания и сооружения, не принадлежащие залогодателю, незаконно организованные свалки, песчаные карьеры, пруды, линии магистральных газопроводов и электропередач. В залог предлагали заведомый неликвид: полоску шириной в десяток метров и длиной в несколько километров; земли, граничащие с кладбищем; участки, декларируемые под торговую застройку и при этом отсеченные впереди лежащим участком от федеральной трассы. Продолжать этот ряд можно долго, но общее резюме – первичный и последующий мониторинг земельных участков обязателен.
Сопоставление границ закладываемого земельного участка, приведенных в кадастровом плане, и данных, определяемых при визуальном осмотре, осуществляется с помощью публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр – http://maps.rosreestr.ru/portalonline). В качестве вспомогательного инструментария используются спутниковые карты http://maps.yandex.ru и http://maps.google.ru. Для определения координат земельного участка и фиксации результатов визуального осмотра можно использовать фотоаппараты со встроенным модулем GPS[19]. При фотосъемке данные о координатах предмета залога автоматически записываются на съемный носитель и могут использоваться залоговой службой.
Документарный мониторинг земли аналогичен принципам, изложенным в табл. 1.7. В случае выявления[20] на земельном участке площадей, обремененных сервитутами, эти площади вычитаются из общей площади участка при расчете его стоимости. В практике бывали случаи, когда после исключения сервитутов свободная площадь земли оказывалась близкой к нулю.
Отмечу, что технология документарного мониторинга недвижимости не является исключительной. В табл. 1.9 представлены виды залогов, документарная форма мониторинга которых является повсеместной практикой залоговых служб.
Табл. 1.9. Виды обеспечения, подлежащего документарному мониторингу
1.2.2. Общие принципы мониторинга. Техника интервьюирования при проверке залога и подписании актов мониторинга
Вышеприведенный анализ мониторинга основных типов залога не охватывал единых принципов мониторинга. В данном разделе эта нехватка информации восполняется.
