Закон больших денег - [15]
Итак, существует два вида имущественного вычета[28].
✓ Один на 2 000 000 рублей – со стоимости покупки.
✓ Другой на 3 000 000 рублей – с уплаченных банку процентов, если недвижимость приобретается в ипотеку.
Однако с этими суммами не все так буквально. Возмещается только 13 %, соответственно, 13 % × 2 000 000 = 260 000 рублей и 13 % × 3 000 000 = 390 000. Получается, что максимальная сумма возмещения из бюджета, при условии что жилье приобретается в ипотеку, составляет 650 000 рублей. Если недвижимость приобретается без ипотеки, то максимальная сумма возмещения в данном примере – лишь 260 000 рублей. Но и на возмещение налагаются ограничения. Заявить в декларации вы можете не больше той суммы, которую работодатель удержал и перечислил с вашей зарплаты в бюджет в течение года. О какой сумме налогов идет речь? Об НДФЛ, тех самых 13 %, которые удерживаются с вашей зарплаты ежемесячно. Поэтому, если вы не работали в течение длительного времени, не получали зарплату, но купили квартиру, то и заявлять вычет в соответствующем периоде бессмысленно. Здесь работает такое правило: сначала ты государству – потом оно тебе.
Существует механизм, чтобы получать этот вычет ежемесячно – то есть работодатель не перечисляет НДФЛ в бюджет в течение года, а сразу зачисляет его вам на зарплатную карту. Таким образом, «круг почета»: работодатель в бюджет – вы из бюджета – не совершается. Как это делается? Легко – надо написать соответствующие заявления в налоговую и в бухгалтерию работодателя. Также законодатель дает carte blanche[29] на период возмещения, а именно: вы можете предъявить к вычету весь НДФЛ (в рамках обозначенных волшебных 650 000 рублей), уплаченный за три последних года от года покупки. И тогда, если у вас стабильно высокая зарплата, то одним разом можно произвести возмещение. Если ваш доход невысок, то возмещать будете на протяжении нескольких лет. К цифрам?
Таблица 8.
Вычет НДФЛ за 3 года
Итак, из таблицы просматривается закономерность, которую можно уложить в следующее правило:
Если сумма НДФЛ < остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере НДФЛ.
Если сумма НДФЛ > остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере остатка.
Следует иметь в виду, что такой вычет предоставляется один раз в жизни, а не при каждой покупке объекта недвижимости. Причем имущественный вычет на 2 000 000 рублей предоставляется ровно на столько объектов недвижимости, пока не будет выбран весь лимит. То есть вы можете купить два объекта недвижимости, допустим, по 1 500 000 рублей. На первый объект вы можете заявить к вычету (в рамках 2 миллионов рублей) только полтора миллиона и, соответственно, возместить 195 000 рублей (1 500 000 × 13 %). На второй объект от двухмиллионного лимита останется только 500 тысяч рублей. Следовательно, и возместить можно только 65 000 рублей (500 000 × 13 %). Вычет на ипотечные проценты предоставляется только на один объект, и не имеет значения, выбрали ли весь лимит в размере 390 000 рублей, или решили продать квартиру раньше.
Неделя до Нового года. Мы с сестрой в постоянном телефонном общении. Последние две недели она консультируется со мной по ипотеке.
– Лиля, мне больше не с кем поговорить на эту тему. Мое окружение странно на меня смотрит, когда я размышляю на тему активов.
– Дорогая, ты добьешься многого, раз уже в столь нежном возрасте думаешь о пассивном доходе. Делай так, как считаешь нужным. Окружение поймет тебя намного позже, когда будут реальные плоды. Пока не стоит им об этом и говорить.
Все это время сестра задавала правильные вопросы.
• Где брать на первый взнос?
• Могу ли я отказаться от страховки по финансовой защите, которую мне навязывают банки при кредите наличными? Не увеличится ли процентная ставка, если я откажусь?
• Что такое ЭСКРОУ-счета? ДДУ отменяются?
• Чего ожидать от рынка недвижимости в 2019–2022 годах?
• Что с платежеспособностью населения?
• Будет ли востребована посуточная аренда квартиры?
• Что такое аннуитетные платежи?
• Сколько налогов я могу возместить с покупки?
• Поднимутся ли банковские ставки? …И так далее.
Я с большим удовольствием разъясняла ей все эти вопросы. И за три дня до вылета на Шри-Ланку она подписала контракт на покупку жилья в апарт-отеле – первый в ее жизни – и с гордостью мне его продемонстрировала.
• Как решила вопрос с первым взносом? – спрашиваю, разглядывая график платежей.
• Взяла кредит наличными.
• Свободных денег хватает для выплат и кредита, и ипотеки? – беспокоюсь я.
• Нет. Но есть стратегия: кредит дали больше, чем требовалось. Это будут выплаты до июля. Затем я гашу весь потребительский кредит возмещением налога из бюджета. Гашу в ноль. Останутся только выплаты по ипотеке, которые будут перекрывать доходы от сдачи апартаментов в аренду.
• Блестяще! – подумала я, испытывая то чувство радости и гордости, когда ученик превзошел своего учителя.
Приведенная зарисовка демонстрирует простую идею выгодного использования такого банковского продукта, как кредит наличными (или потребительский кредит). В данном случае он пошел не на расходы, которые никак не окупаются и не конвертируются в пассивный доход, а капитализирован в стоимости недвижимости, которая в будущем будет приносить доход. Решение достаточно элегантно и может быть использовано в ваших интересах.
