Все об ипотеке - [19]

Очень часто фирмы, оказывающие названные услуги, работают совместно с кредитной организацией, поэтому ее доход напрямую зависит от того, насколько часто будут обращаться клиенты за ипотечным кредитом именно в тот банк, интересы которого она так или иначе представляет.

Но даже при этом доход ипотечного брокера зависит от того, насколько часто его клиенты становятся заемщиками рекомендованного банка, и, в конечном итоге, от того, насколько популярны и доступны среднему классу условия банковского ипотечного кредита.

Обращаем ваше внимание на тот факт, что если вы прибегнете к услугам ипотечного брокера, вам нужно определить прежде всего, насколько профессионально он работает в данной сфере, какую может предоставить информацию и не смотря на рекомендации начать работать с конкретной ипотечной программой, поинтересоваться первоначальными условиями других программ.

Таким образом, и брокер, и риэлтор выступают теми структурами системы ипотечного кредитования, которые в ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования предложение, на первый взгляд, превышает спрос, а заемщик стоит перед проблемой выбора, должны помочь ее разрешить. Ведь часто ему сложно определиться даже с тем, в какой банк идти и какую программу кредитования выбрать. Все индивидуально; общих рекомендаций дать невозможно, все должно решаться этими лицами с учетом конкретных условий.

Именно поэтому консультация компетентных независимых и незаинтересованных в выборе конкретного банка или схемы специалистов очень важна потенциальному заемщику. Роль такого специалиста должен выполнять риэлтор. Таким образом, значение агентства недвижимости и брокера в ипотечном процессе сегодня уже определена.

Страховые компании. По закону об ипотеке залогодатель обязан страховать за свой счет покупаемое за счет ипотечного кредита имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Банки, в попытке исключать любую возможность утери выгоды, любят трактовать эту норму расширительно и настаивают кроме страхования непосредственно имущества на страховании:

1. риска утраты права собственности на квартиру на основании судебного решения. Иными словами, страхуется ситуация, когда некто скажет, что квартира по праву принадлежит не заемщику, а ему, и отсудит это право;

2. жизни и трудоспособности залогодателя, чтобы не конфликтовать с его наследниками.

Каждая из этих трех страховок должна составлять, как правило, 110 % от суммы кредита.

Очевидно, что страховым компаниям весьма выгодно иметь дело с ипотечным кредитованием: где еще можно найти клиента, готового застраховать сразу все, пусть и не по собственной воле? Трудно сказать, насколько такое количество страховых взносов целесообразно, однако в случае наступления страхового случая выплаченная страховка не помешает.

Ипотечные фонды. В России действующие формы осуществления коллективных инвестиций – это общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В них могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Прежде чем говорить о том, какую ценность представляет ипотека для такой структуры, как ипотечные фонды, несколько слов о том, чем они занимаются и что из себя представляют.

Ипотечный фонд представляет собой вариант паевого инвестиционного фонда (ПИФ), которые уже начинают создаваться.

Ипотечные фонды могут создаваться только в форме закрытых ПИФов;

1) основную часть – 65 % стоимости их активов – должны составлять требования, обеспеченные ипотекой;

2) рыночная стоимость предмета ипотеки определяется оценщиком;

3) сумма требований по одному кредитному договору не может превышать 10 % стоимости активов;

4) в состав активов не могут входить денежные требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой;

5) сумма долга по кредитному договору не должна превышать установленный «Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» процент стоимости предмета ипотеки (90 %).

Ценность ипотечных ПИФов состоит в том, что в этот ПИФ можно передавать любые ипотечные ценные бумаги: закладные, облигации с ипотечным покрытием и т. п.

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

Преимущество этой модели – формирование в регионе рынка закладных и на этой основе – самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;