Все об ипотеке - [17]

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, – действенный экономический фактор, стимулирующий развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер 1 000 000 руб. Причем неиспользованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена.

3.3. Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.

Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсе для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.

Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на «нет» возможные выгоды заемщика. При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы. Он колеблется на уровне статистической погрешности (называют цифры от 0,5 до 1,75 %), стремясь к нулю в сфере дорогой ипотеки и приближаясь к 4–6% в сфере дешевого экспресс-кредитования.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит рискуют меньше всего. Убытки банк может понести только в случае, если одновременно и упадут цены на жилье, и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Процесс рефинансирования, собственно и заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг (облигаций, закладных), которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: ваш кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, то есть вы ничего не теряете – напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации (например, Сбербанк или Государственный пенсионный фонд) вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей весьма выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты, таких банков вообще в норме при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости – в данном случае величине процентов по выданному кредиту.

3.4. Кому еще выгодна ипотека

Риэлтеры. Риэлтерской деятельностью – это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.