Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [3]
2. Вывод денежных средств на счета другой организации.
Такая схема используется по отношению к недавно введенным в эксплуатацию домам. Собственники понимают, что должны платить, но с какой именно организацией у них договорные отношения, пока не всем понятно.
Схема работает так. Управляющая компания называется ООО «Фаворит». Одновременно с этим она регистрирует еще одно юридическое лицо с таким же названием — ООО «Фаворит». Эти компании будут являться двумя разными организациями с разными ОГРН и ИНН. Однако в платежных документах будут указаны реквизиты второй компании — дублера.
Обыватели, не разбирающиеся в ОГРН и ИНН, будут платить деньги компании, которая не имеет к ним никакого отношения. При этом жители будут числиться должниками основной компании — ООО «Фаворит».
Такая схема позволяет без каких-либо задержек и ограничений выводить деньги «налево». Любые долги перед любыми РСО, даже при наличии исполнительных листов, не смогут быть взысканы.
Это мошенничество в чистом виде и тянет за собой как минимум несколько составов экономических преступлений. Например, по ст. 196 УК РФ («Преднамеренное банкротство») или по ст. 165 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»).
Практика и опыт общения с коллегами показывает, что под «молчаливым взглядом» жилищной инспекции такие ситуации могут длиться годами.
3. Преднамеренное банкротство.
Преднамеренное банкротство является уголовно наказуемым деянием по ст. 196 УК РФ. Однако жизнь часто ставит управляющие компании в ситуации, при которых они просто не могут работать иначе, кроме как балансировать на грани банкротства.
Во время обучающих курсов коллеги мне жаловались, что под давлением органов местного самоуправления при обслуживании муниципального жилого фонда вынуждены удерживать тариф за содержание на уровне 9 руб. за 1 м>2 (в ценах 2019 года). Таким образом, несколько лет они работают при нежизнеспособном тарифе, а затем наступает экономический коллапс (кассовый разрыв). Организация банкротится, и на место ООО «Ромашка 1» приходит ООО «Ромашка 2».
В этой грустной истории проблема заключается в том, что управляющие компании не умеют экономически обосновывать свой тариф и вынуждены намеренно его занижать. Между тем, экономическое обоснование тарифа и его защита — это отдельное искусство, которое требует не только экономических знаний, но и маркетингового и PR-обеспечения.
Выскажу абсолютно непопулярную вещь: тариф на жилищные услуги очень часто искусственно занижен и экономически невыгоден. Если мы посмотрим на коммунальные ресурсы, то увидим, что цена на них устанавливается государством и меняется в сторону повышения два раза в год (например, в 2018 году коммунальные услуги дорожали два раза, с 1 января и с 1 июля).
Между тем тариф на жилищные услуги могут менять только собственники. А собственников, согласных добровольно платить больше хотя бы на рубль с квадратного метра и проголосовать за это, нет или почти нет. В итоге под воздействием инфляции государство дважды в год для «родных ресурсников» повышает тариф, а жилищные услуги (которые наиболее важны для обывателей и всегда на виду) остаются в стороне. Основные проклятия в адрес коммунальщиков связаны именно с жилищными услугами, к которым относятся уборка снега, обеспечение чистоты в подъездах и лифтах.
Немаловажно и то, что муниципалитеты практически полностью отстранились от установления минимальных тарифов на жилищные услуги. А их рекомендации могли бы быть неким ориентиром и основой для тарифообразования. Многие тарифы в муниципалитетах не пересматривались по 5 –10 лет. Логика действий муниципальных органов власти понятна: у городов много своей собственности, и местным властям крайне невыгодно увеличение тарифа на ее содержание.
Такая нездоровая ситуация провоцирует схемы с преднамеренным банкротством, которые описаны выше.
4. Обман и обсчет потребителей, использование общедомового имущества в коммерческих целях без согласия собственников.
Зажатая со всех сторон (с одной стороны новыми лицензионными требованиями, с другой — давлением собственников), управляющая компания вынуждена искать любые способы, чтобы покрывать издержки.
Чаще всего управляющие компании не занимаются обсчетами по мелочам, а действуют сразу по-крупному. Если в доме установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП), с помощью которого готовится горячая вода внутри дома, то ее расчет ее стоимости осуществляется специальным методом. Он установлен п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила от 06.05.2011 № 354).
Компонент по тепловой энергии, используемый на подогрев горячей воды, в данной ситуации является «плавающим». Теоретически он должен выводиться на основании данных общедомового прибора учета. Однако фактически многие управляющие компании намеренно его завышают. Манипуляция цифрами и значениями приводит к тому, что цена за куб горячей воды увеличивается. По известному мне примеру в ряде домов в 2018 году стоимость горячей воды доходила до 350–400 руб. за 1 м
Эта книга о нелёгких, а порой и запутанных отношениях директоров фирм и бухгалтеров. Не секрет, что в любой фирме, от небольшой лавочки, до крупного предприятия, бухгалтеры – особая каста сотрудников. Пусть они не стоят у станков или за прилавками, пусть их работа, как у доблестной полиции, на первый взгляд как будто не видна, но зависит от них очень многое, включая расчёт и выплату той самой заветной для всех работников зарплаты. Мало кто из «простых смертных», не посвящённых в «таинства» цифр, бухгалтерских отчётностей и балансов, что-то понимает в их работе, что делает бухгалтеров ещё более загадочными сотрудниками.
Салонный бизнес развивается, и с каждым месяцем салонов красоты становится больше. Но открыть предприятие индустрии и привлечь клиентов – два разных вопроса. Эта книга поможет собственникам и директорам существующих салонов освоить основы рекламного дела. В книге раскрыты все эффективные варианты рекламы бьюти-предприятия, на что стоит обратить внимание в созданием макета флаера, визитки, сайта; какие подводные камни и грубые ошибки могут нанести ущерб репутации. Вы узнаете, как проводить рекламные акции по привлечению клиентов и сделать это с минимальным бюджетом.
Практичные рекомендации мирового эксперта, которые помогут собрать сильную и результативную команду. Почему так важно окружать себя самыми лучшими? Потому что именно решения, связанные с людьми, определяют, будет бизнес успешным или провальным. Чтобы добиться успеха, нужно найти людей с высоким потенциалом, помочь им вписаться в вашу команду и развивать их. Этот рецепт успеха очевиден — и тем не менее лишь немногим менеджерам удается реализовать его. Эксперт по поиску персонала с мировым именем Клаудио Фернандес Араос в своей книге описывает основные препятствия, которые мешают принимать результативные решения, связанные с кадрами, и предлагает системные проверенные решения. Короткие и емкие эссе, объединяющие двадцатилетний опыт автора, актуальные исследования в менеджменте и психологии и кейсы, помогут вам: определить свои ошибки в подборе персонала; нанимать лучших людей; выявлять и использовать сильные стороны ваших сотрудников; создать сильную и успешную команду. Для кого эта книга Для владельцев малого бизнеса, менеджеров любого уровня и сотрудников, отвечающих за подбор и наем персонала.
Подход Ицхака Адизеса к управлению – это не только теория жизненных циклов и широко известная идея о ролях-«витаминах». Это целостная система для реорганизации компаний и повышения их эффективности в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Из этой книги вы узнаете, в чем суть методологии Адизеса и как ее применять у себя в компании.В книгу вошли:• интервью Ицхака Адизеса и Звездана Хорвата – президента филиала Института Адизеса в Юго-Восточной Европе;• история внедрения 11 фаз организационной трансформации по методологии Адизеса в компании «Европродукт» с комментариями самого Адизеса;• статья о создании взаимного уважения и доверия в компании – важнейшего условия успешности компании согласно методологии Адизеса;• статьи о передаче управления по теории Адизеса, о переходе от предпринимательского менеджмента к системному и о других нюансах работы идей гуру на практике.
Эта книга – практический бизнес-коучинг для лидеров и их организаций, раскрывающий глаза на то, каких успехов можно достичь, пересмотрев привычные шаблоны в управлении и осознав себя частью происходящих событий. Подробно рассматриваются проблемы смены топ-менеджмента, внедрения новой корпоративной культуры, слияния компаний, расширения бизнеса, пересмотра стратегий.Для того, чтобы ситуация в организации менялась качественным образом, необходимы, прежде всего, серьезные изменения в восприятии реальности руководителями и новые модели поведения.
«Вдохновляющий менеджер» представляет собой пошаговое руководство для тех, кто хочет добиться максимальных результатов от своих подчиненных и коренным образом улучшить условия труда и эмоциональный климат в коллективе. Признанный гуру в сфере кадрового консалтинга, Джудит Лири-Джойс обобщает опыт реальных руководителей, сталкивающихся с реальными трудностями и управляющих реальными людьми. Она предлагает ценные практические методы и инструменты, благодаря которым вы сможете понять мотивирующие факторы, заставляющие людей полностью выкладываться на работе и добиваться прекрасных результатов, научиться управлять собой и своими сотрудниками, добиться внимания и признания со стороны окружающих.