Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [2]
Действующее законодательство выделяет три основных способа управления многоквартирными домами:
1. Непосредственное управление.
2. Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии.
3. Управление с помощью товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Непосредственное управление
Непосредственное управление многоквартирным домом возможно при соблюдении двух условий:
— если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании;
— если в доме не более чем 30 квартир (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В этом случае предоставлять коммунальные услуги потребителям будут непосредственно ресурсоснабжающие организации.
Что касается жилищных услуг (обслуживание лифтов, услуги по уборке и тому подобное), ответственность за их предоставление будут нести уполномоченные на это общим собранием. Это «старшие по дому», которые контролируют содержание дома.
В экспертном сообществе обсуждается вопрос о том, что число квартир, позволяющих принять решение о способе управления домом (непосредственный тип), могло бы быть увеличено. Однако общая правовая конструкция непосредственного управления многоквартирным домом пока что выглядит очень ограниченной.
Например, непонятно, как заставить собственников оплачивать жилищные услуги, если они не будут это делать. При принудительном взыскании суды могут просто не принимать заявления о взыскании задолженности, т. к. их будет подписывать «старший по дому», а не лицо, имеющееся в выписке из ЕГРЮЛ.
Кроме того, при непосредственном управлении возникают проблемы с открытием счета в банке, заключением и исполнением договоров с контрагентами.
Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии
Самым востребованным в России способом управления многоквартирным домом является управление с помощью управляющей организации (называемой также на бытовом уровне «управляйка», «управляшка», «управляш»). В этой ситуации 50 + 1 % собственников дома как одна из сторон договора управления многоквартирным домом заключают договор с организацией по профессиональному управлению многоквартирным домом на основании специально получаемой лицензии.
При данном способе управления:
— управляющая организация несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ. Они определены в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;
— управляющая организация является исполнителем всех коммунальных услуг, за исключением тех, которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями в порядке ст. 157.2 ЖК РФ.
Главная проблема для жителей при таком типе управления состоит в том, что все, что остается на счетах управляющей организации из оплаченных собственниками денег, пойдет ей в прибыль. Значит, у управляющей организации всегда есть «стимул» сэкономить на предоставлении или качестве услуг.
О видах мошенничества управляющих организаций
Способов недобросовестного поведения, обмана и мошенничества со стороны управляющих организаций много. Наиболее распространенные схемы жульничества такие:
1. Накопление долгов перед ресурсоснабжающими организациями.
Самым дорогим в структуре платы за жилое помещение всегда было и будет тепло (тепловая энергия). В летний период она сопоставима со стоимостью жилищных услуг, а в зимний период — она превышает стоимость жилищных услуг в 1,5–2 раза. Если управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению, то она может собирать деньги с жителей за эту коммунальную услугу, а поставщику ресурсоснабжающей организации (РСО) ее услуги не оплачивать.
До недавнего времени эта ситуация вызывала наибольшую озабоченность не только экспертного сообщества, но и властей.
И после принятия Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым в ЖК РФ была введена ст. 157.2 («Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами») ситуация несколько улучшилась. Теперь у ресурсоснабжающих организаций появилась возможность переводить собственников помещений на прямые договоры в одностороннем порядке (при наличии подтвержденного долга в виде двух месячных платежей по договору, либо в виде подписанной сверки, либо при наличии вступившего в силу решения суда).
Одновременно с принятием закона о прямых договорах 13.09.2018 были ужесточены лицензионные требования к управляющим организациям. В Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (в редакции от 13.09.2018) (далее — Положение от 28.10.2014 № 1110) добавился пункт о том, что две среднемесячные величины обязательств в плате по договору ресурсоснабжения является грубым нарушением лицензионных требований (за которые у лицензиата может быть отозвана лицензия.).
Эти действия упорядочили ситуацию с долгами перед ресурсоснабжающими организациями, однако не решили проблему целиком. Дело в том, что довольно часто мы видим сговор между ресурсоснабжающими организациями, управляющей организацией и контролирующим органом.
Эта книга о нелёгких, а порой и запутанных отношениях директоров фирм и бухгалтеров. Не секрет, что в любой фирме, от небольшой лавочки, до крупного предприятия, бухгалтеры – особая каста сотрудников. Пусть они не стоят у станков или за прилавками, пусть их работа, как у доблестной полиции, на первый взгляд как будто не видна, но зависит от них очень многое, включая расчёт и выплату той самой заветной для всех работников зарплаты. Мало кто из «простых смертных», не посвящённых в «таинства» цифр, бухгалтерских отчётностей и балансов, что-то понимает в их работе, что делает бухгалтеров ещё более загадочными сотрудниками.
Салонный бизнес развивается, и с каждым месяцем салонов красоты становится больше. Но открыть предприятие индустрии и привлечь клиентов – два разных вопроса. Эта книга поможет собственникам и директорам существующих салонов освоить основы рекламного дела. В книге раскрыты все эффективные варианты рекламы бьюти-предприятия, на что стоит обратить внимание в созданием макета флаера, визитки, сайта; какие подводные камни и грубые ошибки могут нанести ущерб репутации. Вы узнаете, как проводить рекламные акции по привлечению клиентов и сделать это с минимальным бюджетом.
Практичные рекомендации мирового эксперта, которые помогут собрать сильную и результативную команду. Почему так важно окружать себя самыми лучшими? Потому что именно решения, связанные с людьми, определяют, будет бизнес успешным или провальным. Чтобы добиться успеха, нужно найти людей с высоким потенциалом, помочь им вписаться в вашу команду и развивать их. Этот рецепт успеха очевиден — и тем не менее лишь немногим менеджерам удается реализовать его. Эксперт по поиску персонала с мировым именем Клаудио Фернандес Араос в своей книге описывает основные препятствия, которые мешают принимать результативные решения, связанные с кадрами, и предлагает системные проверенные решения. Короткие и емкие эссе, объединяющие двадцатилетний опыт автора, актуальные исследования в менеджменте и психологии и кейсы, помогут вам: определить свои ошибки в подборе персонала; нанимать лучших людей; выявлять и использовать сильные стороны ваших сотрудников; создать сильную и успешную команду. Для кого эта книга Для владельцев малого бизнеса, менеджеров любого уровня и сотрудников, отвечающих за подбор и наем персонала.
Подход Ицхака Адизеса к управлению – это не только теория жизненных циклов и широко известная идея о ролях-«витаминах». Это целостная система для реорганизации компаний и повышения их эффективности в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Из этой книги вы узнаете, в чем суть методологии Адизеса и как ее применять у себя в компании.В книгу вошли:• интервью Ицхака Адизеса и Звездана Хорвата – президента филиала Института Адизеса в Юго-Восточной Европе;• история внедрения 11 фаз организационной трансформации по методологии Адизеса в компании «Европродукт» с комментариями самого Адизеса;• статья о создании взаимного уважения и доверия в компании – важнейшего условия успешности компании согласно методологии Адизеса;• статьи о передаче управления по теории Адизеса, о переходе от предпринимательского менеджмента к системному и о других нюансах работы идей гуру на практике.
Эта книга – практический бизнес-коучинг для лидеров и их организаций, раскрывающий глаза на то, каких успехов можно достичь, пересмотрев привычные шаблоны в управлении и осознав себя частью происходящих событий. Подробно рассматриваются проблемы смены топ-менеджмента, внедрения новой корпоративной культуры, слияния компаний, расширения бизнеса, пересмотра стратегий.Для того, чтобы ситуация в организации менялась качественным образом, необходимы, прежде всего, серьезные изменения в восприятии реальности руководителями и новые модели поведения.
«Вдохновляющий менеджер» представляет собой пошаговое руководство для тех, кто хочет добиться максимальных результатов от своих подчиненных и коренным образом улучшить условия труда и эмоциональный климат в коллективе. Признанный гуру в сфере кадрового консалтинга, Джудит Лири-Джойс обобщает опыт реальных руководителей, сталкивающихся с реальными трудностями и управляющих реальными людьми. Она предлагает ценные практические методы и инструменты, благодаря которым вы сможете понять мотивирующие факторы, заставляющие людей полностью выкладываться на работе и добиваться прекрасных результатов, научиться управлять собой и своими сотрудниками, добиться внимания и признания со стороны окружающих.