Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [22]

Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права — ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права — мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.

2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.

П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м² и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м². Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:

— решение о смене тарифа принималось на общем собрании;

— собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.

Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.

Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.

3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.

Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.

4. Вопросы расторжения договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:

— по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);

— при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);

— в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменениея обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.

Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из-за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.

Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».