Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [21]
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411 утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которыми можно руководствоваться при составлении договора. Однако в настоящее время некоторые положения (например, про возможность индексирования цены договора без проведения общего собрания) не применяются.
Для управляющих организаций п. 11 ст. 161 ЖК РФ устанавливается обязанность отчитаться в срок до 31 марта о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить данный отчет на сайте ГИС ЖКХ. Единой формы такого отчета законом не предусмотрено, поэтому требование носит во многом формальный характер. Тем не менее это условие стоит включить в договор и реализовывать каждый год на практике.
Договор управления многоквартирным домом является одним из видов договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг (за исключением перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ). В п. 19 Правил от 06.05.2011 № 354 указаны дополнительные положения, обязательные для договора о предоставлении коммунальных услуг. Поэтому при составлении типовой формы договора их стоит проработать и принять редакцию, удобную для работы управляющей организации.
В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:
— в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не более чем 3 месяца;
— в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): — на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;
— в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.
В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).
Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.
Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок
При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.
1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.
Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).
Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).
Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).
Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).
Книга «Как навести порядок в своем бизнесе» – это система практических инструментов, которые позволят вам наладить бизнес. Так, чтобы он: • приносил хорошую прибыль; • стал более конкурентоспособным и устойчивым к кризисам; • стабильно работал и развивался; • практически не зависел от человеческого фактора сотрудников; • требовал от владельца минимального контроля.Конкретные техники и рекомендации: • 130 практических заданий, выполнив которые, вы сможете усовершенствовать свой бизнес. • 123 примера и комментария от владельцев и руководителей компаний; • 418 примеров из практики автора;Книга – для собственников и топ-менеджеров: от крупных холдингов до средних и малых компаний.
Эта книга описывает простую и надежную технологию работы с бизнес-процессами: их описание, отладку, внедрение и дальнейшее совершенствование. Система создана в ходе работы с сотнями компаний России и русскоязычного пространства – самых разных отраслей: от крупных холдингов до среднего и малого бизнеса. В том числе в проектно-ориентированных сферах: девелопменте, строительстве, системной интеграции и пр. Результаты применения – далее. Конкретные инструменты: без воды и заумностей. Живо и увлекательно. Честно и искренне. Перед вами – пошаговое руководство, которое позволит навести порядок в процессах вашего бизнеса.
«Основатель одного из самых успешных в России страховых обществ – РЕСО-Гарантия Сергей Саркисов не раз повторял: «Страхование не покупается, страхование продается». Следуя этой идее, мы избегаем «греть воздух» масштабными рекламными кампаниями и предпочитаем вкладывать средства в рекрутинг и обучение агентов, в систематическую работу по поддержанию и развитию агентской сети. Кроме того, мы не жалеем средств на совершенствование сервиса и упрощение процедур получения страхового возмещения, поскольку лучшая реклама для страховой компании – это своевременные выплаты страхового возмещения.Казалось бы, простой рецепт успеха, бери и копируй.
Как оценить результативность труда педагога, что такое качество и эффективность контроля, какова нормативно-правовая база его организации – на эти и другие вопросы вы найдете ответы в данном пособии. Оно поможет руководителю в построении контрольно-диагностической функции управления, организации внутреннего мониторинга, что будет способствовать совершенствованию качества дошкольного образования, и, следовательно, удовлетворению образовательных потребностей семьи и общества.Книга предназначена для заведующих, старших воспитателей ДОО, специалистов органов управления.
Перед вами редкая книга о бизнесе. Во-первых, речь пойдет о российской компании. Во-вторых, это рассказ не об успехе, а о провале – и о том, как его избежать.Александр Руденко – бизнесмен. Не так давно он открыл свое дело, раскрутил его, развил и… чуть не потерял. Он оказался за тем рубежом, которого боятся все управленцы и предприниматели, и совершил все классические попытки спасения ситуации. Он получил колоссальный опыт разрешения проблемных ситуаций на разных уровнях и разных этапах. Теперь он точно знает, как сделать так, чтобы к этой границе не подойти, и рассказывает об этом здесь.Какие факторы сигнализируют, что компания больна? Какие варианты исправления ситуации существуют? Какие «грабли» лежат на пути предпринимателя и как их обойти? Обо всем этом честно, подробно и увлекательно – от первого лица компании, которая взлетела, рухнула и выжила.
Настоящее научно-практическое пособие комплексно освещает вопрос о правовых средствах противодействия коррупции. В книге последовательно рассматриваются теоретико-правовые основы, международно-правовое регулирование противодействия коррупции; административно-правовые и уголовно-правовые меры борьбы с коррупционными фактами; предупреждение коррупции при осуществлении правосудия; гражданско-правовые средства противодействия коррупции в бизнесе, а также зарубежное законодательство в борьбе с коррупцией.Научно-практическое пособие будет интересно и полезно для аспирантов, студентов, государственных и муниципальных служащих, преподавателей высших учебных заведений, сотрудников научных учреждений, практикующих юристов и всех, кто интересуется вопросами правовых средств противодействия коррупции.