Украина: Проект развития - [24]

Между тем, именно строительный комплекс больше все других отраслей пострадал от кризиса. Последствия коллапса ипотечной системы и нехватку ликвидности государство может смягчить программами рефинансирования банков и собственной инвестиционной активностью. Но кризис выявил и более глубокие, застарелые проблемы отрасли.

Сложившаяся в Украине система выделения участков под застройку настолько непрозрачна и коррумпирована, что затраты застройщиков на их получение стали одним из главных факторов, увеличивающих себестоимость строительства. Когда конкуренция за получение участков под застройку была высока, а цены на недвижимость быстро росли, этот фактор был существенен, но еще не фатален для строительного бизнеса. Фатальным он стал теперь. Примерно та же ситуация сложилась при получении согласований и разрешений на проектирование и строительство: количество требуемых для начала работ документов и согласований измеряется сотнями, а сроки их получения могут растянуться на два года. Все это также негативно сказывается на себестоимости строительства, ухудшает маневренность при принятии управленческих решений.

В предкризисный период, в условиях высокого спроса на строительные материалы и компоненты, застройщики сталкивались с острым дефицитом всего необходимого, что приводило к бурному росту цен. В частности, в 2007-2008 годах цены на цемент, металл, кирпич, ряд других материалов отечественного производства росли на 10-25 процентов в квартал. Отсутствие в Украине развитой индустрии современных строительных и отделочных материалов и изделий, зависимость от их импорта привели к тому, что девальвация национальной валюты сразу же поднимает себестоимость строительства.

Ситуация в промышленности строительных материалов может быть ярко проиллюстрирована на примере производства керамической плитки. Украина располагает мирового значения месторождениями таких нерудных полезных ископаемых как специальные сорта глин, кварцевого песка, полевого шпата. Все это сырье давно и активно экспортируется за рубеж, особенно в Италию. В обратном направлении идет поток импортной керамической плитки. Немногочисленные украинские керамические предприятия лишь недавно стали заметны, но все еще неконкурентоспособны даже по сравнению с турецкими, польскими и чешскими компаниями.

Впрочем, кризис дает и некоторые шансы. В ближайшие годы спрос на современные строительные и отделочные материалы в Украине будет расти медленно, однако девальвация гривни создала серьезные стимулы для развития отечественного производства подобной продукции. Этими стимулами может быть усилена привлекательность украинской промышленности стройматериалов для иностранных инвестиций. Тем более что Украина располагает большими запасами еще не разрабатывающихся месторождений соответствующего сырья.

Но это дело будущего. Пока же мы можем констатировать, что высокая себестоимость строительства в условиях кризиса буквально подкосила отрасль: когда в первом квартале 2009 года цены на вторичном рынке недвижимости упали на 35-60 процентов, себестоимость у многих застройщиков оказалась на уровне лишь чуть ниже цен вторичного рынка. Разницы между себестоимостью и ценой вторичного рынка явно не хватает на то, чтобы компенсировать риски несдачи объекта, затянувшиеся сроки его реализации, а также маркетинговые затраты. Тем более что банки фактически остановили кредитование строительства новых объектов. В августе 2009 года можно было получить кредиты лишь под ликвидные объекты, имеющие минимум 75-процентную готовность.

РАСЧИСТИТЬ ПРАВОВОЕ ПОЛЕ

Наиболее громкие скандалы, которые связаны с действиями местных властей, без сомнений, земельные. Участки под застройку по-прежнему выделяются непрозрачно. Так называемые земельные аукционы зачастую являются прикрытием для сделок, совершаемых местными властям в интересах приближенных компаний. Сложился «вторичный рынок» землеотводов: когда малоизвестная компания получает землеотвод, который становится фактически единственным ее активом. А затем такая компания перепродается реальному землепользователю. Причем в местный бюджет уплачивается формальным покупателем одна сумма, а реальный покупатель на «вторичном рынке» платит за участок совершенно иные деньги.

Такая ситуация могла сложиться в результате действия двух причин: отсутствия единого для всей страны регламента реализации местными властями участков под застройку и отсутствия реально работающего земельного кадастра. Поэтому в первую очередь нужно принять соответствующие регламенты, унифицирующие и упрощающие процедуру землеотвода.

Вся процедура землеотвода, включая информацию об объявлении, проведении земельного аукциона и подведении его итогов должна отражаться на соответствующих интернет-сайтах местного органа власти. И нужно форсировать создание единого земельного кадастра, причем, такого, который будет позволять заинтересованным лицам получать в режиме онлайн информацию о собственниках земельных участков.

Система архитектурно-строительного контроля свидетельствует о том, что она остро нуждается в жестко прописанном регламенте работы и применении новых технологий документооборота. Необходимо разработать и внедрить процедуры получения согласований и разрешений (в том числе - при проектировании, строительстве и сдаче объектов в эксплуатацию) по принципу «единого окна» на базе интернет-технологий, позволяющих в режиме реального времени отслеживать состояние соответствующих заявок. И, конечно, стоило бы объединить информационные потоки контролирующих органов - чтобы резко сократить время, необходимое для выдачи согласований и разрешений, а также сузить возможности для коррупции.