Справочник риэлтора - [11]

3. Виды риэлторских услуг, система оплаты

Выше мы уже сказали, что все услуги, оказываемые риэлтором клиенту, можно распределить в две группы. Первая группа – это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте. Вторую группу риэлторских услуг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдачи в наем, аренду и т. д. Рассмотрим боле подробно все изложенные варианты услуг, оказываемых риэлтором.

Первая группа услуг всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Связаны они с тем, то риэлтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества.

В связи с данным видом услуг можно говорить об участии риэлтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. Все указанные сделки можно выделить в самостоятельный вид услуг оказываемых риэлтором в рамках выделенной нами первой группы услуг риэлтора.

При оказании подобных услуг, вся работа риэлтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки. Риэлтор в данном случае может участвовать сам в заключении сделки как доверенное лицо, либо вообще ни как юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента. Все, выделенные нами в самостоятельную группу услуг, сделки можно охарактеризовать тем, что они направлены на переход права пользования – всегда и обязательно, или даже права собственности на недвижимое имущество для клиента. В данном случае, услуга риэлтора носит «разовый» характер. Требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента.

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участие в его строительстве. Здесь, риэлторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совершении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для достижения конечной цели услуг риэлтора. В данном случае, речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом. В подобных случаях, риэлторская фирма выступает в качестве брокера, агента или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Кроме того, риэлторская фирма может оказать клиенту услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка на котором находится недвижимое имущество клиента. Здесь речь идет о целом комплексе услуг. Связано это с тем, что ранее существовавшие вещные права относительного земельных участков изменились, согласно ныне действующему земельному законодательству, у граждан, земельные участки могут находиться на праве собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс предусмотрел именно так. Однако, с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), был принят и закон о введении в действие ЖК РФ. Данный закон предусмотрел предоставление на праве собственности земельного участка под ТСЖ, ЖСК. Получается, что теперь права граждан, участников ЖСК нарушены тем, что они не могут приобрести земельные участки на праве аренды, если хотят, а должны приобретать их в собственность. Если земельный участок приобретать в собственность, то это существенно скажется на вопросах налогообложения, граждане сами будут платить земельный налог. Если земельный участок приобретать на праве аренды, то граждане не будут платить налог с данного земельного участка, а будут платить арендную плату собственнику земельного участка.

Есть и другие виды прав, которые подлежат переоформлению в связи с принятием нового законодательства в данной сфере. Например, право пожизненного наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. Поэтому, если собственник жилого помещения хочет его продать, он должен продавать его вместе с землей, иначе просто нельзя, регистрационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Необходимо переоформление данного земельного участка на право аренды или собственности.

Другой случай, всем организациям, которые ранее были только государственными, земельные участки часто предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. В результате проведенной приватизации, появились не государственные коммерческие организации, которые пользуются земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. Право постоянного бессрочного пользования было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь по ныне действующему земельному законодательству, земельные участки могут быть предоставлены на таком праве только государственным и муниципальным предприятиям (МУП, ГУП, ФГУП). Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, была предусмотрена обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды.