Ресурсоснабжение жилищно-коммунального хозяйства России. Вопросы теории и практики - [48]

Состав и конкретный перечень технической документации, который подлежит передаче, предусматривается Постановлением Правительства РФ[235].

Если процедура изменения способа управления в процессе проведения общего собрания соблюдена, то, на наш взгляд, имеется неплохая судебная перспектива исковых требований об обязании передать техническую документацию на жилой дом. Так, по конкретному делу подобный иск был удовлетворен, поскольку ответчик (управляющая организация) при отказе собственников от исполнения договора управления домом и выборе способа управления в виде непосредственного управления обязан передать техническую документацию дома одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом.[236]

Как указывалось выше, изменение способа управления на непосредственный – это не единственный вариант для перехода к прямым отношениям собственников помещений многоквартирного дома с ресурсоснабжающей организацией.

В соответствии с п.6.3., 7.1. ст.155 ЖК РФ, п.64 Правил № 354, п.25, 27 Правил № 124 законодательно предусмотрена возможность прямых расчетов населения за жилищно-коммунальные услуги, при сохранении способа управления – управляющая компания (ТСЖ). По такой схеме расчетов ресурсоснабжающие организации получают денежные средства от населения, минуя управляющую организацию.

При реализации решения собственников о переходе на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями при сохранении способа управления – «управляющая организация», собственниками помещений многоквартирного дома принятое решение направляется в ресурсоснабжающие организации, которые в свою очередь должны будут внести изменения в договоры на поставку ресурсов, предусмотрев при этом новый порядок расчетов за отпущенные ресурсы, предусматривающий направление отдельных квитанций в адрес каждого потребителя.

В целом введение прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями позволят избежать отвлечения собранных средств на иные цели. В то же время необходимо отметить, что дебиторская задолженность за отпущенные коммунальные ресурсы по-прежнему будет формироваться у управляющей организации, которая является в таких условиях абонентом для ресурсоснабжающей организации.

Анализ действующего законодательства свидетельствует, что наиболее комфортным является непосредственное управление с одновременным заключением агентских договоров, когда управляющая компания от имени жителей и за их средства заключает договор с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет контроль качества предоставляемых услуг, а ресурсоснабжающая организация определяет платежного агента, который осуществляет начисление, сбор и перечисление средств в адрес ресурсоснабжающих организаций, благодаря чему сохраняется единая квитанция на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Переход на прямые расчеты с населением предполагает предоставление управляющими компаниями (ТСЖ) расчетному центру полномочий по начислению, расчету платы за поставку коммунальных услуг, выпуску платежных документов, сбору и перечислению денежных средств за коммунальные услуги непосредственно на расчетные счета поставщиков коммунальных ресурсов.

В силу п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Таким образом, на основании решения общего собрания собственников жильцы вправе вносить плату за холодное водоснабжение и водоотведение напрямую поставщику коммунального ресурса, но через расчетный счет агента. Однако при этом управляющая компания (ТСЖ) по-прежнему остается исполнителем коммунальных услуг, который обязан иметь с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения. Фактически обязательства управляющей компании (ТСЖ) по оплате перед ресурсоснабжающей организацией исполняют третьи лица – жильцы.

Следовательно, меняется лишь порядок расчетов, т. е. платежи за ресурс (услугу) поступают не на счет управляющей организации (ТСЖ), а сразу на счет соответствующей энергоснабжающей организации.

В настоящее время в Москве такой порядок расчетов существует при оплате платежей через систему Единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ), которые были созданы в целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере во всех районах города Москвы.

Т.е. управляющая компания (ТСЖ) заключает с уполномоченным ресурсоснабжающими организациями расчетным центром агентский договор. В соответствии с данным договором расчетный центр осуществляет от имени и за счет управляющей компании (ТСЖ) расчет, начисление платы за поставленные коммунальные услуги, выпуск платежного документа и от имени управляющей компании (ТСЖ) и за счет поставщиков организует сбор платы за коммунальные услуги и перечисляет собранные денежные средства непосредственно на расчетные счета поставщиков.

На основании заключенного с расчетным центром агентского договора управляющие компании (ТСЖ) могут заключать дополнительные соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов к договорам на поставку коммунальных ресурсов с положениями о зачете денежных средств, полученных уполномоченным поставщиками расчетным центром от населения в оплату квитанций за поставленные коммунальные услуги и перечисленных последним на расчетные счета поставщиков, в счет оплаты управляющими компаниями (ТСЖ) по основному договору поставки коммунальных ресурсов.