Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - [42]

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, целесообразно рекомендовать заявителям их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако в последнем из названных в настоящем абзаце случаев неисполнение заявителем рекомендации не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (статьи 18-20 закона).

Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок.

1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.

Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.

2. Несовпадение площади помещеня или здания в различных документах.

Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.

3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ.

Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В случае, когда после произведенной перепланировки изменились внешние границы объекта, при представлении пакета документов на государственную регистрацию права (обременения, ограничения, перехода права) либо для внесения изменений в ЕГРП требуется соответствующая разрешительная документация.

4. Неправильная запись номеров помещений в договоре.

Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

5. Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным об разом.

Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации — копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные законом "Об акционерных обществах" или законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".

6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект НИ, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом. 

Внесение записи в ЕГРП и выдача свидетельства о государственной регистрации: на что следует обращать внимание?

В соответствии с Федеральным законом "О ГРПНИСН" от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ и Постановлением Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним" от 18 февраля 1998г. N 219:

1. Раздел "Субъект права" должен содержать:

ИНН;

полное (без сокращений) наименование правообладателя с указанием организационно-правовой формы в соответствии со свидетельством о регистрации юридического лица;

номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

дату выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

наименование регистрирующего органа, выдавшего свидетельство о регистрации юридического лица;

юридический адрес субъекта права.

2. Раздел "Вид права" должен содержать:

наименование вида права, как правило, это "частная собственность".

3. Раздел "Объект права" должен содержать (в зависимости от вида объекта):

этажность, общая площадь по внутреннему обмеру (для зданий, строений);

номера помещений (при регистрации помещений);

инвентарные номера, по документам, описывающим объект права;

литеры, иные возможные условные обозначения (при необходимости, при этом указываются реквизиты документа, из которого на свидетельстве указаны условные обозначения);

4. Раздел "Адрес объекта" должен содержать:

название области (республики, края);

название района (города районного значения);

в ряде случаев название сельского или муниципального округа, населенного пункта;