Покупка, продажа и эксплуатация жилья - [9]

Далее предложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без помощи риэлторских агентств.

Стоимость квартиры. Для начала Вам необходимо определиться, сколько вы хотите получить за свою жилплощадь? Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например, из газеты «Из рук в руки». Существуют так называемые «обязательные» критерии при оценке жилплощади, к которым относятся: район города, характеристики самого дома и квартиры, наличие телефона и т. д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры. Для того, чтобы успешно, продать квартиру нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о квартире можно разместить на сайте или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю.

Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон.

Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, то здесь нужно быть настороже. К вам придут незнакомые вам люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересует только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру, начинается торг. Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.

Если на просмотр пришел риэлтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.

Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.

Уплата задатка – важный момент. Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Такие действия с юридической точки зрения читаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере.

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. А также возможных компенсаций за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура. Очень хорошо, если покупатель может оказать содействие, но при должном контроле.

Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный способ и самый безопасный, как уже упоминалось раннее – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно подойти к выбору банка, который устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как, вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.