Покупка и продажа квартиры - [2]

В случае обеспечения гарантий права собственности комиссионные бывают выше. В некоторых крупных агентствах клиент может сам выбирать, какой тип договора он хочет заключить – обычный или с гарантийным обслуживанием. При заключении договора, обеспечивающего гарантии прав собственности, комиссионные равны: 8% – при прямой сделке, 10% – при обмене, 12% – при расселении.

Взявшись за дело впервые, многие люди совершают одну и ту же ошибку: оставляют свой запрос во множестве агентств, рассчитывая, что они свяжутся с ними, когда в их базах появится что-нибудь подходящее, если ищут квартиру, и оставляют описание своего жилья – если продают. На самом деле достаточно редко можно попасть в ситуацию, когда скучающий от безделья агент с энтузиазмом начинает подбирать вам подходящий вариант. Оставленное объявление тонет в океане подобных заявок: в газетах ваше объявление так и не появляется, телефон молчит. Вы вынуждены идти в какое-то агентство лично, разговаривать с риэлторами. И там узнаете, что для нормальной работы с вами агентству необходимы взаимные обязательства, посещение вашего жилья специалистом-оценщиком и т. п.

Специалисты уверены, что только заключив договор, покупатель может получить профессиональное обслуживание и гарантию выполнения обязательств риэлторской компанией и агентом.

Кроме того, выбирая объект самостоятельно, человек, желающий приобрести недвижимость, имеет дело с агентом продавца, который, соответственно, будет отстаивать интересы своего клиента. Это значит, что риэлтор постарается продать жилье подороже, замаскировав недостатки квартиры. Противостоять профессионалу непросто, поэтому, скорее всего, агенту продавца удастся вполне честными легальными способами изменить условия сделки в пользу своего клиента. Надежный способ противостоять специалисту по продажам – нанять собственного агента. Он всегда может обратить внимание своего клиента на незаметные достоинства или недостатки квартиры, а также защитить его интересы при обсуждении цены. И самое главное – специалист, который будет защищать интересы покупателя, тщательным образом проверит историю квартиры и не допустит мошенничества со стороны продавцов.

Это, конечно, в идеале. Независимо от того, продаете вы квартиру или покупаете, у вас должно быть свое собственное мнение на все интересующие вас вопросы, поскольку для агентов ваше настоящее или будущее жилье – лишь способ заработать деньги. Нередко можно убедиться в том, что агенты не слишком заинтересованы показать наибольшее число объектов или выявить какие-то недостатки жилья. Это трата времени и усилий, можно получить деньги быстрее. Как правило, агент работает и с продавцом, и с покупателем и равно заинтересован и в продаже, и в покупке.

И уж если агент излишне активно предлагает вам какую-то квартиру или дом, задумайтесь: почему он так настойчив? Дело может быть не только в наличии эксклюзивного договора между фирмой и продавцом, но и в банальной договоренности между ними. К примеру, я больше года не могу продать старенькую квартирку на окраине города. Но предложив агенту некую сумму денег в случае, если он поможет мне продать ее в течение месяца, легко избавляюсь от неперспективного и невостребованного жилья. И такие договоры существуют сплошь и рядом. Глядя на эту ситуацию с обратной стороны, насторожитесь, если агент усиленно убеждает вас в том, что без его титанических усилий вам никогда не продать свое жилье, а его усилия стоят некоторых денег. В таком случае смените агента и заключите эксклюзивный договор.

Пакет услуг агентства

Для того чтобы не тратить свои деньги напрасно, следует представлять, что входит в основной пакет услуг агентства недвижимости. Иногда мы даже не задумываемся о том, сколько нюансов стоит учесть, занимаясь куплей-продажей. К примеру, с поиском и подбором объектов по соответствующим параметрам и цене вы справитесь сами. Агентства, давно работающие на рынке недвижимости, составляют для внутреннего пользования так называемые «черные списки», куда вносят фирмы, нарушающие профессиональную этику и закон о защите прав потребителей, недобросовестно выполняющие принятые на себя обязательства, использующие рискованные способы расчетов по сделкам и т. д. Этими данными вы, скорее всего, не владеете.

А теперь представьте себе, какое количество звонков вам придется сделать, чтобы узнать, не продана ли квартира, указанная в рекламном объявлении, не изменилась ли цена, соответствует ли заявленная жилплощадь указанной в техпаспорте… Необходимо выяснить все детали и особенности предлагаемой сделки. Агентства, помимо вышеперечисленных, проводят: анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организацию и осуществление просмотров жилья. В случаях, когда в процессе купли-продажи происходят сложные размены, без услуг специалиста все равно не обойтись.

Кроме того, агентство отвечает за проведение переговоров между агентом покупателя и консультантом, представляющим продавца выбранной клиентом квартиры. Также риэлтор должен помочь клиенту выбрать наиболее удобный и безопасный для него способ проведения расчетов между участниками сделки.