Организация и ведение бизнеса в сфере торговли и услуг - [16]

Кредит может быть выдан и под какой-либо залог. Например, в случае приобретения помещения под кафе в качестве залога может выступать приобретаемое помещение, т. е. помещение, которое еще не является собственностью заемщика. И, конечно, залогом может выступать любое другое ликвидное имущество. В этом случае стоимость заложенного имущества должна быть достаточной для погашения выданного кредита, процентов, пени, а также расходов, связанных с реализацией этого имущества.

Обычно используется следующая схема определения стоимости имущества. Банк проводит оценку имущества, предназначенного для залога. Также обычно оценка осуществляется не любой понравившейся вам организацией, а организацией, с которой банк работает постоянно. В некоторых случаях, хотя и очень редко, оценка не проводится, а стоимость имущества определяется на основании стоимости, указанной в документах, подтверждающих факт приобретения имущества. Банк требует представить все документы, подтверждающие право собственности на данное имущество и осуществляет их правовую экспертизу. Также банк обычно требует заключить договор страхования имущества, опять же указав страховую организацию, с которой он работает. Представители службы безопасности банка могут выехать на место расположения имущества, чтобы проверить наличие мер по его сохранности, условия хранения имущества, риск его утери.

Когда все это сделано, банк применяет понижающий коэффициент, который и должен компенсировать банку возможные потери в цене при продаже имущества. Этот коэффициент обычно изменяется в диапазоне от 0,3 до 0,5.

Пример 2.5

Оценщик подтвердил банку, что стоимость приобретенного под кафе помещения равна 4 200 000 руб. С учетом понижающего коэффициента, равного 0,5, получим, что стоимость заложенного имущества составит 2 100 000 руб. Таким образом, сумма кредита, выдаваемого под залог помещения, составит максимум 2 100 000 руб.

А можно ли заложить квартиру? Вот что пишет об этом В. Кашин в материале «Управление рисками при кредитовании субъектов малого предпринимательства» для журнала «Банковские технологии»: «Личные квартиры, часто предлагаемые владельцами малых предприятий в качестве залога, таковыми фактически быть не могут. Номинально по закону в залог их взять можно. Но при этом обычно в них зарегистрированы (по-старому „прописаны“) их владельцы. Для реального отчуждения и продажи квартиры, сыгравшей роль залога, их надо выписать, предоставив при этом новое жилье. И это требует сложной судебной процедуры и влечет большие издержки».

Кредит также может быть выдан банку и в размере суммы, указанной в договоре страхования имущества, передаваемого в залог.

Отметим, что независимо от желания заемщика получить денежные средства и от желания банка их выдать, заемщик в любом случае обязан предоставить весь установленный нормативными актами ЦБ России пакет документов, просчитать все риски. В противном случае может пострадать уже сам банк в ходе осуществляемых ЦБ России мероприятий по контролю банковской деятельности.

Обращаем ваше внимание на следующие особенности работы с кредитами.

Обычно при погашении кредита раньше положенного срока никакие штрафные санкции банком не взимаются. Хотя могут быть и исключения. Условиями кредитного договора может быть прописана необходимость письменного извещения кредитора о желании погасить кредит ранее оговоренного срока. При невыполнении данного условия (неизвещении банка) могут быть применены штрафные санкции. Штрафные санкции могут быть оговорены договором и именно за досрочное погашение кредита. Поэтому заложены ли такие условия в кредитном договоре и стоит ли идти на них, необходимо узнавать заранее.

Если же банк позволяет гасить кредит досрочно, то проценты будут им взиматься не за оговоренный срок пользования кредитом, а лишь за фактический срок использования кредита. Например, кредит выдан сроком на 1 год, но погашен досрочно – за 6 месяцев. Соответственно и проценты будут взяты за срок фактического пользования кредитом – 6 месяцев.

В случае, когда погасить кредит в срок не удается, повышенные платежи в виде определенной неустойки за несвоевременное погашение кредита или повышенной процентной ставки вам гарантированы. Нужно стараться не нарушать условия кредитного договора с банком вообще, а сроки и размеры платежей по договору в особенности, так как подобные нарушения отслеживаются банком очень строго, что приводит к дополнительным проблемам (потерям) заемщика.

Впрочем, любое нарушение кредитного договора портит кредитную историю заемщика. В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О кредитных историях» кредитная история определяется как информация, которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй. Кредитная история заемщика формируется в процессе его работы с банком либо с другим кредитором (небанковские финансовые организации и т. д.). Показателями оценки кредитной истории являются все основные моменты сотрудничества по кредиту: взаимоотношения с кредитором, своевременность осуществляемых им платежей, достоверность информации, предоставляемой клиентом кредитору и др. Другими словами можно сказать, что кредитная история – это показатель ответственности клиента по исполнению обязательств и его открытости. Таким образом, любое заинтересованное лицо может ознакомиться с кредитной историей конкретного заемщика, что естественно не может не сказаться на уровне сотрудничества с заемщиком.