Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - [25]
Рассмотрим более подробно случаи возникновение права собственности на помещение без его государственной регистрации.
Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими документами, такими как:
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
3. Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖСК.
Для сведения
Каждый из правоустанавливающих документов служит основанием для осуществления регистрации заключенных сделок и прав на недвижимые объекты. Именно акт регистрации является основным документом, удостоверяющим возникновение, переход и прекращение прав собственника. Без государственной регистрации права статус собственника не будет подтвержденным в полном объеме. Только при наличии свидетельства или выписки из ЕГРН владелец может распоряжаться своим имуществом и вступать в сделки с третьими лицами.
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
Основанием для приобретения прав на квартиру может служить акт государственных органов, например, решение о безвозмездной передаче квартиры в собственность физическому лицу, то есть приватизация.
Федеральный закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, соответственно, ЕГРПначал формироваться с указанной даты. До этого сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально и регистрировались в органах БТИ (регистрационное удостоверение из БТИ при подтверждении права собственности на квартиру). Соответственно, сведения о таких сделках находятся у нотариуса, об их регистрации — в органах БТИ.
► Обратите внимание!
Если право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ (01.02.1998), то такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН. В таком случае государственная регистрация права в ЕГРН происходит по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Соответственно, до 01.02.1998 г. государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
Стать собственником квартиры можно при получении ее по наследству (по закону или по завещанию). В этом случае нотариусом заводится наследственное дело. После завершения всех требуемых законом процедур выдается свидетельство о праве на наследство. В свидетельстве оговаривается — кто и на каких условиях стал наследником имущества.
Для сведения
Требования к содержанию свидетельства о праве на наследство устанавливаются специальными нормами о наследовании и нотариате. Оно должно содержать сведения о:
— дате выдачи;
— нотариусе, оформляющем документы на наследство;
— наследодателе;
— времени открытия наследства;
— наследуемом имуществе;
— наследнике (наследниках);
— размере доли, если имеется более одного наследника.
Ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:
— времени его фактического принятия;
— момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п.11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
3. Документ, подтверждающий выплату пая в ЖК/ЖСК полностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).
► Обратите внимание!
Жилищное право собственности на квартиру в ЖК/ ЖСК появляется независимо от того, согласны ли с этим проживающие в данной квартире жильцы, проводилась ли процедура государственной регистрации или нет.
Единственным правоустанавливающим документом для членов ЖСК является справка о полной выплате паевого взноса.
Форма справки о выплаченном пае законодательно не утверждена, но подлежит учету как документ строгой отчетности в кооперативе.
В справке о полной выплате паевых взносов должны быть указаны следующие сведения:
— наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты (ИНН, ОГРН);
— номер исходящего документа и дата выдачи;
— ФИО пайщика, его паспортные данные;
— дата приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);
— размер пая;
— дата выплаты всей суммы пая;
— описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь);
