Несправедливое преимущество. Сила финансового образования - [17]

И это относится не только к инвестициям в недвижимость. То же самое можно сказать о покупке акций и инвестициях в бизнес. Урок состоит в том, что большинство людей, особенно мужчины, склонны прыгать в омут рынка с головой, поднимая много брызг и рассчитывая сразу же достичь оглушительного успеха. Однако в реальности, как правило, оглушительным оказывается их фиаско.

Дайте себе хотя бы лет десять, чтобы чему-то научиться на собственном опыте. Начинайте с того, что вам нравится: с недвижимости, акций или бизнеса. Имейте в виду, что вы непременно будете допускать ошибки, поэтому ошибайтесь в малом, учитесь и продолжайте мечтать о большом.

2. Один дом – 10 долларов, два дома – 20 долларов, три дома – 30 долларов

Урок здесь – денежный поток. Чем больше домов, тем больше денежный поток. Красный отель приносит наибольший денежный поток.

В мире денег и финансового образования денежный поток – самое важное понятие. Деньги всегда текут – туда или обратно, к вам или от вас. Большинство людей работают изо всех сил, а деньги текут от них. Истинное финансовое образование призвано помочь вам сделать так, чтобы деньги притекали, а не утекали.

Финансово образованные инвесторы должны понимать разницу между денежным потоком и приростом капитала.

Большинство необразованных инвесторов стремятся к приросту капитала. Вот почему от них часто можно услышать такие фразы:

● «Стоимость моего дома возросла».

● «Котировки моих акций возросли, и я их продал».

● «Стоит ли инвестировать в нарождающиеся рынки?»

● «Я инвестирую в золото, потому что его цена постоянно растет».

● «Вам нужно изменить баланс инвестиционного портфеля».

● «Мой чистый капитал вырос».

● «Я инвестирую в антикварные машины, потому что они постоянно растут в цене».

Попросту говоря, во время финансового кризиса больше всего пострадали те, кто инвестировал в прирост капитала. Они надеялись, что цена приобретаемых ими активов будет расти. Когда же рынок рухнул, эти люди лишились своего богатства, а чистая стоимость их активов стала отрицательной. Чтобы было проще разобраться в этих вопросах, рассмотрим приведенные ниже схемы, иллюстрирующие разницу между денежным потоком и приростом капитала.

Покупая недвижимость, мы с Ким инвестируем прежде всего в денежный поток. Нас всегда интересует финансовый отчет. Независимо от того, что мы покупаем – домик с двумя спальнями для сдачи внаем за 45 тысяч или отель на 400 номеров с пятью полями для гольфа за 46 миллионов, мы рассчитываем на приток денежных средств. Теперь нам принадлежит более 3 тысяч единиц жилой и коммерческой недвижимости и денежный поток от них не иссякает даже в условиях жесточайшего экономического кризиса.

Деньги продолжают течь к нам, поскольку прежде, чем что-либо покупать, мы стараемся убедиться в том, что рабочие места в этих краях, а значит, и квартиросъемщики, никуда не денутся.

Мы не вкладываем деньги в дорогое жилье для богачей. При помощи нашего партнера Кена Макэлроя мы инвестируем в жилье для простых людей в тех районах, где потребность в рабочей силе в обозримом будущем не исчезнет.

Вот почему мы предпочитаем покупать недвижимость в Техасе и Оклахоме – ведь для добычи нефти всегда требуются работники. Даже в условиях экономического кризиса мир продолжает потреблять нефть, а тем, кто ее добывает, нужна крыша над головой. Мы также покупаем недорогое жилье в университетских городах, потому что им массовая безработица не грозит.

Когда рынок недвижимости обрушивается, больше всего страдают так называемые флипперы, которые занимаются инвестициями ради прироста капитала. Они рассчитывают на то, что цены на недвижимость будут продолжать расти подобно мыльному пузырю.

Когда цена повышается, они перепродают недвижимость какому-нибудь бедолаге и зарабатывают на этом. Но если пузырь лопается раньше, бедолагами оказываются они сами.

Сейчас я собираюсь еще раз повторить этот урок, потому что он стоит того. Источником победы в «Монополии», как и в реальной жизни, является денежный поток, независимо от того, порождается он зелеными домиками или красными отелями.

К сожалению, из-за недостатка финансового образования 90 процентов инвесторов-любителей гонятся в своей инвестиционной деятельности именно за приростом капитала, рассчитывая на постоянное повышение цен на акции, недвижимость, золото и серебро. Это своего рода азартная игра, но именно так советуют поступать большинство финансовых экспертов. Вот почему финансовые советники не устают уговаривать своих клиентов: «Рынок акций растет в среднем на 8 про центов в год». И агенты по продаже недвижимости твердят: «Стоимость вашего дома обязательно возрастет». Их внимание сосредоточено на приросте капитала, а не на денежном потоке. Чтобы инвестировать в денежный поток, надо иметь мозги.

Финансовый совет

Финансовое образование требует понимания смысла терминов «денежный поток» и «прирост капитала».

В книге «Богатый папа, бедный папа» я много писал об активах и пассивах. Активы кладут деньги в ваш карман (обеспечивают приток денежных средств), а пассивы вынимают их из вашего кармана (происходит отток денежных средств). Даже если вам не приходится выплачивать кредит на дом, отток средств происходит за счет налогов на недвижимость, затрат на ремонт и страховку. То же самое относится к автомобилям и всему прочему, что вынимает деньги из вашего кармана.