Монологи о бизнесе. Девелопмент - [21]

Для 40 компаний нашего холдинга мы создали единый совет директоров, в который вошли руководители всех структурных подразделений. Тем самым я делегировал достаточно легитимных полномочий, чтобы люди могли выполнять свой функционал по всей вертикали холдинга.

Второй шаг – сформировал новую конфигурацию команды и создал комфортную среду для эффективной работы коллектива. Костяк старой команды остался в компании после сделки – молодой коллектив, средний возраст которого 32 года. Рад, что обошлось без радикальных увольнений. Взял ряд профессионалов с рынка. Процесс комплектации коллектива был схож с операцией на сердце легкоатлета, которому через месяц нужно бежать стометровку.

Каждый раз, когда встречаюсь с бывшими коллегами из банка на каких-то мероприятиях, они с любопытством спрашивают: «Жалеешь? Может, вернешься?» Я отвечаю: «Вы даже не представляете, насколько моя нынешняя работа тяжелее того, что я делал в банке. Но такого драйва я не испытывал никогда!»

Так банкир стал строителем.

Мы не строим квадратные метры

Никто не даст нам создать из Новой Москвы вторые Химки. Город согласовал нам ТЭП, 20,7 млн квадратных метров ТЭП, из них 15 млн квадратных метров – жилье, 5,7 млн квадратных метров – нежилые помещения. И сформулировал свои условия: 105 % занятого населения необходимо трудоустроить на этой территории. Мы должны обеспечить рабочие места не только для проживающих в Новой Москве, но и создавать базу для привлечения бизнеса, тогда к нам поедут «на работу». Получается, стратегические решения все приняты, а дьявол – в деталях. Потому что по масштабам наша территория в Новой Москве – настоящий город, не только по объему жилья, но и числу рабочих мест – их нужно организовать 238 000! При этом мне никто не даст перетаскивать предприятия со старых мест – это же налоги, городской бюджет. Новая Москва должна стать территорией бизнеса, сфера профессиональных возможностей которого будет включать не только обслуживание внутренних потребностей, но и самостоятельные производства.

Город в перспективе построит три станции метро, большой транспортно-пересадочный узел в Коммунарке, реализует реконструкцию Калужского шоссе, дублер МКАДа, который замкнет Киевское шоссе и перейдет в Варшавское. Но вся нагрузка на формирование как жилой, так и профессиональной ткани города ляжет на А101.

Мы изучили российский опыт, пообщались с зарубежными коллегами и выбрали вектор развития самодостаточной городской экосистемы, города 2.0. А это означает архитектурную насыщенность, продуктовое разнообразие, развитую социальную среду, безопасность, качественную интеграцию природной среды и многое другое. Сегодня необходимо строить не квадратные метры, где люди ночуют, а создавать комфортную среду для человека, когда на работу ты идешь пешком, когда в обеденный перерыв можешь пообедать со своим ребенком, потому что он учится в непосредственной близости от твоего офиса. Когда потребность поехать в Москву возникает только с желанием посмотреть «Щелкунчика» на старой сцене Большого театра.

Пощупать продукт

Однажды встал вопрос с несогласием жильцов одного из наших домов выделить часть территории под платные парковки. Добираться до Коммунарки многим было проблематично, потому что дорога и оценка положения дел на объектах отнимали львиную долю рабочего времени. Менеджеров, видевших воочию объекты, было критически мало, чтобы рассудить не с точки зрения закона, который формально на нашей стороне, а с точки зрения справедливости. Именно из-за необходимости оценивать ситуацию на местах с апреля мы ввели практику выездных совещаний на всех строящихся объектах. Вы не поверите, дамы на каблуках, мужчины в офисных костюмах, и только я подготовленный (я-то знал, что не шутил) – в резиновых сапогах, спецовке и каске.

Сейчас, если это построенный объект, то мы поднимаемся на кровлю, обязательно спускаемся в подвал. Сначала никто всерьез эту практику не воспринимал, а потом пришло понимание, что много вопросов можно решить на месте, когда своими глазами видишь все. Безусловно, мы пересекли некую границу комфорта строителей. Но, с другой стороны, скорость и адекватность принятия решений радуют. Теперь у нас всех есть свои каски и резиновые сапоги. И знаете, вот уже полгода выезжаем на объекты – ни разу не попали в дождь!

Заповедник

Строить в принципе умеют все – кто-то лучше, кто-то хуже. А вот такие вещи, как управление расходами, настройка системы продаж, сейчас стали крайне востребованными у девелоперов. Пришло понимание, что тренд к снижению покупательной способности населения – он надолго. Нет предпосылок к кардинальному изменению ситуации.

Двадцать лет мы наблюдали неудержимый рост. Продавалось все, что было построено, невзирая на качество строительства и качество самих продаж. Все огрехи и просчеты легко решались путем увеличения стоимости квадратного метра. И рано или поздно все продавалось. Маржинальность – 200 %, потом – 100 %. Даже сейчас я коллегам говорю: «Вы живете в заповеднике. Почему? Потому что в том же банковском бизнесе за 3,5 % маржинальности родину продадут. Поэтому там и ментальность у людей другая, и отношение к издержкам, к эффективности совершенно другое. А вы называете кризисом маржинальность 35 %! Только оружие и наркотики, наверное, дают больше».