Множественные источники дохода - [56]

Спустя пару месяцев, в марте, четырехквартирный дом (собственность № 2) был переоценен достаточно высоко, чтобы обеспечить нам оформление вторичного залога и получить на руки 23 тысячи долларов капитала.

В апреле мы решили приобрести прекрасный двухквартирный дом, продававшийся в собственность. Цена составляла 156 тысяч долларов. Реально он стоил около 1 70 тысяч. Мы заключили договор на долевую собственность с моей сестрой, которая к тому времени была разведена и имела небольшие доходы. Она предоставила требуемую наличную оплату, а я взял на себя поиск собственности, переговоры с продавцом, разработку финансового плана, сдачу в аренду второй квартиры и принял на себя материальную ответственность за любой ремонт, который потребуется. Мы разделили налоговые льготы, и моя сестра приобрела дом, который самостоятельно едва ли смогла бы приобрести.

В июне я изыскал возможность приобрести в собственность еще один дом. Это был одноквартирный дом, который я договорился купить за 145 тысяч долларов. В мои намерения входило немедленно его перепродать. Я знал, что реальная цена его была в то время от 1 70 до 175 тысяч долларов. Более того, я получил пару предложений в диапазоне 170 тысяч еще до того, как сам решился приобрести эту недвижимость. Однако примерно в это же время мы с женой узнали, что у нас будет наш первый ребенок. Хотя я был вполне доволен своим четырехквартирным домом и не собирался приобретать одноквартирный ради того, чтобы жить в нем, мы все же переехали в последний, сдав квартиру, в которой до этого жили, за 1 тысячу долларов в месяц.

Итак, примерно за три года, начав практически с нуля, мы стали владельцами пяти домов с суммарным числом квартир 14, с суммарной арендной платой более 10 тысяч долларов в месяц и совокупным долгом по залогу, примерно равным 1 миллиону. В результате серии переоценок наша суммарная выкупленная собственность составила 248 тысяч долларов. Наше сальдо доходов/расходов, хотя и положительное, было незначительным, но, тем не менее, все наши дома являлись безубыточными и даже в какой-то степени доходными.

После этого рынок недвижимости вступил в пору кризиса. Процентные ставки возросли, и много недвижимости сильно обесценилось. В то время многие инвесторы оказались в положении, когда приобретенная недвижимость неожиданно стала для них убыточной, столь велики были затраченные на нее средства. Поскольку наша собственная недвижимость, как я говорил, обеспечивала нам безубыточность и даже небольшой доход, нам удалось пережить шторм.

Путь, который мы избрали, временами был труден; однако положительные результаты таковы:

Даже несмотря на потери в результате обесценивания, мы смогли выкупить в сумме около 200 тысяч долларов в составе четырех объектов приобретенной нами недвижимости. Отчасти благодаря компенсационным законам наши суммарные потери на аренде за последние несколько лет составили 255 948 долларов. В результате нам удалось исключить из суммы налогов более 50 тысяч долларов.

Ссуда на наш шестиквартирный дом будет полностью покрыта через десять лет, а на наш двухквартирный – через 15 лет, что в итоге обеспечит нам валовой годовой доход в размере 64 тысячи долларов. Это, в свою, очередь обеспечит нам финансовую свободу.

Одна из самых существенных дополнительных выгод от всего, что я сделал до сих пор, состоит в том, что я много узнал об инвестировании в недвижимость и способах финансирования сделок с недвижимостью. Банкир, с которым я имел дело, помог мне понять, каким образом я мог бы приложить полученные знания, чтобы помогать людям в деле финансирования своих приобретений в недвижимости. Я начал работать специалистом по залоговым ссудам. За последние 4 года я заработал шестизначную сумму. Если бы не мой интерес, даже страсть к недвижимости, я никогда не обрел бы эту профессию!

Шесть лет назад мы продали наш одноквартирный дом и приобрели другой одноквартирный, для проживания. Мы выгодно купили его у человека, которому грозил отказ в выкупе. Дом к тому же нуждался в небольшом ремонте. Выкупленной (в составе суммарной) на сегодняшний день наша собственность составляет 160 тысяч долларов. Таким образом, общая выкупленная собственность по всей нашей недвижимости составляет ныне 360 тысяч долларов и продолжает расти.

Помимо того, что мы занимались недвижимостью, мы также обеспечивали себе иные источники дохода.

Спасибо за то, что помогли нам начать путь к финансовому процветанию. Буду рад общаться и работать с вами.

С уважением,

Адам Уизнер,

Пекуаннок, Нью-Джерси

Хотели бы вы научиться заключать подобные сделки с недвижимостью? Базовый принцип, лежащий в основании творческого инвестирования в недвижимость, звучит так:

В то время как огромное большинство продавцов недвижимости крайне консервативны в своих запросах и требованиях, небольшой процент продавцов характеризуются тем, что идут на сделку с большой охотой и уступчивостью.

Я называю таких продавцов «Нам-не-нужно-с». Им не нужна их недвижимость… и они готовы иной раз поступать, казалось бы, иррационально, лишь бы избавиться от нее. Секрет творческого приобретения недвижимости состоит в том, чтобы находить этих господ Нам-не-нужно-с, составляющих, быть может, всего 1 % всех продавцов. Пусть вас не пугает, что остальные 99 % не проявляют аналогичной гибкости при продаже своей недвижимости. Дело не столько в том, чтобы искать выгодные сделки. Скорее, речь идет о поиске продавца соответствующего типа, после чего уже наступает очередь для выяснения, представляет ли объект возможной сделки какой-либо особый интерес. Можно выделить три основные стадии в составе этого процесса: