Магия Вселенной и возможности человека - [95]

Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы, кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. Самый распространенный способ махинаций — продажа квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене — наверняка что-то нечисто.

Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру, даже после заключения нотариуса 20–25 процентов приберегите до момента его выписки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ подстраховки — это проставить в договоре о купчей реальную цену квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от налогов).

Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу после подписания договора купли-продажи. Но сделка действительна только после регистрации договора. Теперь этим, согласно распоряжению мэра, занимается только городское жилищное агентство. Что, кстати, создало дополнительные возможности для махинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше.

И еще пара советов. Никогда не отдавайте никому свои паспорта, по возможности храните конфиденциальность сделки.

Гораздо действенней иной способ — прежде всего тщательно проконсультируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем нужно произвести детальную проверку всех источников документов — то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сделки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продавцом. Сначала в РЭУ, где он возьмет форму № 9, о вы убедитесь, что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры. Важно проверить источник или орган, из которого поступил документ, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли печати. Это могут быть справки ПИБа, договоры с агентствами по приватизации, Горжилагентством, РЭУ, документы о наследовании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно. Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только владельцу квартиры.

Не уменьшайте значения сопутствующих документов, и особенно справки роно, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само роно возбуждало судебный иск и сделка признавалась недействительной. Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придется стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где все это сделают за вас.

Если вы хотите продать квартиру, то вас может подстерегать самая главная, порой роковая ошибка. Вы решаете самостоятельно приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действительно, зачем вам всевозможные посредники как в лице различных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц?

Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, избрав такой путь.

При выборе и оформлении квартиры в первую очередь вы должны удостовериться в том, кто перед вами — истинный ли это продавец квартиры или посредник. Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие собственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяющими личность. Из формы № 9, которую выдает РЭУ, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки получить согласие роно на операции с жилплощадью и т. д.

При наличии всех необходимых документов оформление купли-продажи недвижимости производится в нотариальной конторе. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью законченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том, что купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жилищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выехали и выписались жильцы.

Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные сложности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как специалисты решат без проблем все вопросы.

Только ли из-за сложности оформления документов нужно обращаться в агентство по недвижимости?

Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом документы нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца) воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлинности представленных документов в соответствующих учреждениях.

Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по безопасности проведения сделки?

В первую очередь гарантией для любого клиента является юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий высокую степень ответственности фирмы перед клиентом. Гарантией также служит капитал, которым располагает агентство.

Агентство для проведения сделки обязательно заключает договоры с клиентами, в которых обязательно указываются двусторонние неустойки как на покупателя, если он вовремя не произведет выплату по счетам, так и на фирму за весь комплекс работ, сроки, «чистоту» сделки.

Сроки выполнения работ фирмой и сроки выплат со стороны покупателя строго оговариваются, обязательно оговариваются и штрафные санкции.

Если фирма сознательно избегает любых штрафных санкций, даже упоминания о них в договоре, тогда это вызывает некоторое недоумение, и обоснованно.