Кредитные истории - [35]

Но вернемся к нашей семье, которая взяла ипотеку. Давайте проследим за первыми годами выплаты по ипотеке и для этого запишем данные в таблицу:

Срок	Сумма платежа	Проценты	Тело кредита	Страховка залога
1 год	660648	597775	62872	25000
2 год	660648	587694	72953	24355
3 год	660648	579521	81126	23954
4 год	660648	569232	91415	23501
5 год	660648	558596	102051	22996
Итого	3303240	2892818	410417	119806

Итого, за пять лет эта семья заплатит 3,42 миллиона рублей, но из них тело кредита погасится лишь на 410 тысяч. Зато почти 2,9 миллиона уйдет на проценты и около 120 тысяч на оплату страховки. Вот почему я говорю о том, что называть такую ипотеку социальной – это необдуманно, мягко говоря. Кроме того, мы еще не выяснили, что же случится с ипотекой, если у семьи вдруг исчезнет источник дохода – снизят зарплату у мужа, уволят жену или просто нагрянет финансовый кризис? А произойдет одна простая вещь – банк подаст в суд, выиграет его и обратит взыскание на предмет ипотеки, то есть на жилье должника. Никаких исключений не бывает, все происходит по этой схеме.

Не поверите, но некоторые заемщики рассчитывают на две вещи – они считают, что банк просто заберет квартиру в счет долга, а потом вернет все оплаченные деньги. Конечно, не все так думают, но есть люди, которые в это верят всеми фибрами души. Очень жаль, но всегда приходится разочаровывать людей.

Давайте поясню, почему заемщику не вернутся те или иные суммы.

Должнику не вернут проценты. Все уплаченные проценты по кредиту – это плата за пользование денежными средствами банка и вернуть эти деньги невозможно. Если возвратиться к нашему примеру с семьей, то выходит, что два миллиона девятьсот тысяч рублей они выбросили на воздух.

Тело кредита также вернуть невозможно, потому что это деньги банка, а не заемщика. Нельзя вернуть того, что человеку не принадлежит.

Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли-продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.

Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.

Плата за страховку предмета залога. Ну, тут вы сами можете провести аналогию и сделать выводы.

То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами. Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Не берусь утверждать, что все, о чем я расскажу ниже, происходит в ста процентах случаев, но что часто – это точно.

Так вот, сначала банк напишет требование, в котором будет указано, что должник не исполняет обязательства по ипотечному договору и согласно пункту такому-то, банк требует вернуть всю сумму кредита досрочно. Естественно, что выполнить такое условие может только человек со станком, печатающим деньги. Если у заемщика нет денег, чтобы заплатить хотя бы ежемесячный платеж, то вернуть кредит полностью он не сможет точно. Это требование банка является формальностью.

После того, как заемщик получает такое письмо, он пытается добиться реструктуризации, или умоляет немного подождать, или просто игнорирует требование, надеясь, что о нем забудут. В общем и целом, итог-то будет один. На него подадут в суд, т.к. во внесудебном порядке обращать взыскание на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки и принадлежащее физическому лицу нельзя. Подадут через три месяца, через полгода или через год, когда накопится достаточно много процентов. Но подадут в любом случае, т.к. подарить квартиру заемщику может только безумный кредитор. А я о таких не слышал.

Почему именно через три месяца дело переходит в судебную плоскость? Здесь нет никакой магии цифр, просто согласно закону «Об ипотеке», взыскание предмета залога не допускается, если одновременно и период просрочки менее трех месяцев и сумма долга меньше 5% от стоимости предмета ипотеки. Считается, что такое нарушение договора является незначительным и обратить взыскание на заложенное имущество в этом случае нельзя. Но, если просрочка составляет более трех месяцев и долг превышает указанные пять процентов, то банк подаст в суд – даже к гадалке ходить не нужно.

Далее кредитор делает вот что. В иске он просит: взыскать сумму долга с процентами, обратить взыскание на заложенное имущество и установить начальную продажную цену в размере, скажем на 30% ниже реальной стоимости. Либо по той стоимости, что была указан в договоре купли продажи, без учета того, что недвижимость постоянно растет в цене и за пять лет цены значительно выросли. Если должник побоится прийти в суд за защитой своих прав, то у суда не будет оснований оценить жилье выше. И с торгов оно уйдет именно по этой стоимости. То есть квартиру, стоящую 5 миллионов могут продать за три с половиной миллиона. У меня в практике был случай, когда квартиру стоимостью в четыре миллиона банк оценил в миллион шестьсот. И, если бы заемщики не обратились к нам за составлением возражения по ипотечному кредиту, то у кредитора вполне могло бы получиться установить такую продажную стоимость.