Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - [123]

ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности.

2. Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав является самым важным уставным документом ТСЖ. Впервые примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден в 1998 г. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 35. Он заложил формальные основы деятельности практически всех изначально создаваемых и многих ныне существующих уставов ТСЖ.

С принятием Жилищного кодекса РФ примерные уставы утверждались лишь на местном уровне. Например, глава администрации города Саратова утвердил постановление от 13 августа 2007 г. № 657 «О примерном уставе товарищества собственников жилья».

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей.

В уставе любой организации должны быть отражены установленные законодателем императивные нормы, подлежащие обязательному определению. Применительно к ТСЖ такие нормы также установлены. В уставе ТСЖ должны обязательно содержаться сведения следующего характера:

– наименование товарищества (полное и сокращенное);

– юридический адрес товарищества;

– органы управления товариществом, полномочия, срок действия (избрания), порядок принятия решений;

– порядок вступления в товарищество и выхода из него и т. п.

Анализ норм Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод

о том, что в любом уставе должны содержаться:

– цели деятельности товарищества, в соответствии с которыми будет определяться смета доходов и расходов на год (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ);

– порядок созыва общего собрания членов товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ);

– правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ);

– сроки созыва председателем заседаний правления товарищества собственников жилья (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ);

– срок, на который избирается председатель правления товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ);

– порядок образования и расходования специальных фондов (ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);

– порядок использования основных и дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества на основании решения общего собрания членов товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ);

– порядок определения органами управления товарищества собственников жилья размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку дня общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ, включаются следующие вопросы: выбор способа управления многоквартирным домом; утверждение устава ТСЖ; избрание правления ТСЖ; избрание ревизионной комиссии.

Форма устава может утверждаться на местном и региональном уровнях.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором решается вопрос о создании ТСЖ, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания возможно в форме заочного голосования. Порядок заочного голосования предполагает, что по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания, собственники в письменной форме передают свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Норма п. 2 статьи является отсылочной, т. е. содержит ссылку на общие нормы проведения общего собрания участников ТСЖ.

3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в расчет принимается не просто число голосов лиц, участвующих в проведении общего собрания, а число лиц, проголосовавших «за», от полного количества собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок позволяет учитывать волю подавляющего большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В общем случае ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Но уставом товарищества может быть установлен и ограниченный срок его деятельности. По общему правилу такой срок может быть определен указанием периода времени (например, «создается сроком на 5 лет»), указанием на конкретную дату в будущем (например, «создается на срок до 10 октября 2010 г.») или на конкретное событие (например, «до начала реконструкции дома»). По истечении установленного срока товарищество ликвидируется в установленном законодательством порядке. Моментом, с которого ТСЖ является ликвидированным, является дата внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации. Сама процедура ликвидации возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке.