Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - [87]

договоры долевого участия (договоры об инвестиционной деятельности), заключенные между лицами, участвующими в инвестировании строительства, со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место;

документы, подтверждающие исполнение инвестиционных обязательств по договорам, заключенным с органом по управлению городским имуществом, и отсутствие у застройщика задолженности по отчислениям на развитие городской инфраструктуры при создании объекта недвижимости, — в случаях, установленных законодательством или договором;

акты приемки-передачи объекта недвижимости со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место;

соглашение участников о разделе объекта после его создания.

В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. В соответствии с п.4 ст.753 ГК РФ сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций.

6. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства лицо должно зарегистрировать свое право на указанное имущество. Следует указать, что хотя объект незавершенного строительства соответствует определению недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ), однако "в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестанет быть предметом договора строительного подряда"[123].

Рассматривая споры, связанные с защитой собственности и, в частности, с объектами незавершенного строительства, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Кроме того, в п.16 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59 указано, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку.

Также судом было отмечено, что до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства последний не может выступать предметом сделок (например, не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства)[124].

Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Комментарий к статье 25.1

Данная статья была введена Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"[125].

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, предусмотренных законодательством о жилищных накопительных кооперативах (ст.1 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").

Поскольку комментируемая статья использует такие понятия, как "застройщик" и "объект долевого строительства", дадим легальное определение данных категорий.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.