Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - [84]

Как и иные участники долевой собственности, в соответствии с ГК РФ при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, при регистрации доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения государственный регистратор проверяет лишь наличие отказа (письменного или молчанием) приобрести долю в праве общей собственности только со стороны иных ее участников, но не органов государственной власти или местного самоуправления, которые также, в соответствии с указанным Законом, имеют преимущественное право покупки. Ни Методические рекомендации, ни Закон о государственной регистрации ничего не говорят об этом, так как в последний были внесены изменения на месяц раньше, чем правила о преимущественном праве покупки доли появились в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Методические рекомендации, изменявшиеся позже, также упустили этот момент из виду.

Поэтому регистрация перехода права без уведомления возможна и с формальной точки зрения будет произведена в соответствии с законодательством, так как Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает такую возможность. Очевидно, что такое положение не может положительно отразиться на стабильности хозяйственного оборота, ради которой и существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Отказ государственного регистратора в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности в таком случае повлечет обращение в суд. К сожалению, на настоящий момент не сложилась соответствующая судебная практика, которая бы помогла восполнить такие пробелы в законодательстве.

8. Доли в праве общей собственности могут не только отчуждаться, но и перераспределяться между участниками общей собственности. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен именно такому случаю. Обращение о перераспределении долей и, соответственно, о регистрации такого перераспределения может быть осуществлено как всеми сособственниками, так и одним из них. При обращении лишь одного из участников общей долевой собственности необходимо представление письменного согласия иных участников, но только тех, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются. Однако такое согласие не требуется, если договором между сособственниками предусмотрен иной порядок принятия решения о таком перераспределении. Также согласия не требуется, если перераспределение производится в соответствии с законом или на основании решения суда. Так, при прекращении права общей совместной собственности супругов при разводе суд вправе определить доли каждого из них в общем имуществе в зависимости от материального положения и иных факторов. Понятно, что предъявление согласия на перераспределение долей (в случае если имущество уже было зарегистрировано в общей долевой, а не совместной собственности) в таком случае не требуется, и основанием для регистрации послужит судебное решение.

9. В соответствии с Методическими рекомендациями при государственной регистрации права общей долевой собственности в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации именно права общей долевой собственности. Так, в практике регистрации прав на недвижимое имущество Московской областной регистрационной палаты были случаи обращения граждан с заявлением о регистрации права долевой собственности на жилые дома, раздел которых был произведен в натуре[120]. Раздел имущества в натуре предполагает прекращение общей долевой собственности и возникновение права собственности каждого из бывших сособственников на отдельную вещь (хотя реально вещь представляется единой, это все же две разных вещи, здесь сказывается несовершенство законодательства, позволяющего осуществить раздел недвижимого имущества, в частности жилого дома, в натуре).

При подаче заявления необходимо указать размеры долей в праве общей собственности. При этом если право общей долевой собственности возникает не с момента ее государственной регистрации (до принятия Закона или в порядке наследования), то каждый участник общей долевой собственности вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за регистрацией принадлежащей ему доли, независимо от того, обращаются ли за регистрацией другие участники. Если же право общей долевой собственности возникает с момента его государственной регистрации, то возможна подача заявления и соответствующих документов всеми участниками отдельно либо общего заявления.

Свидетельство о регистрации права согласно п.74 Правил ведения ЕГРП выдается каждому участнику общей долевой собственности независимо от момента, когда это право возникло.

10. Пункт 3 комментируемой статьи посвящен возникновению, переходу и прекращению права общей совместной собственности на недвижимое имущество и содержит одно-единственное правило, указывающее на то, что подобные возникновение, переход или прекращение регистрируются на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.