Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - [10]

2. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Комментируемый Закон в развитие ст.ст.131, 164, 223, других положений ГК РФ обязывает регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:

ипотеки (ст.339 ГК РФ);

залога, возникающего в силу закона (ст.ст.489, 587 ГК РФ);

купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст.558 ГК РФ);

мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст.567 ГК РФ);

продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ);

отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст.573 ГК РФ);

дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст.574 ГК РФ);

пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);

ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);

пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);

аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ)[37];

аренды иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст.609 ГК РФ);

договора аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ);

уступки права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);

перевода долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);

соглашения об изменении и расторжении указанных договоров (ст.452 ГК РФ);

передачи жилых помещений в собственность граждан (ст.7 Закона РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[38]).

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права на недвижимое имущество.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

В остальных случаях регистрации подлежит только право (переход права). К таким случаям возможно отнести, в частности:

приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ);

приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ);

признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и т.п.;

приобретение наследства;

заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;

заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;

заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;

раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст.252 ГК РФ);

выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;

переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст.58 ГК РФ);

принятие акта органа исполнительной власти;

установление сервитута;

передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 ГК РФ);

передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;

иные предусмотренные законом случаи возникновения, изменения или прекращения прав.

3. Институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней основывается на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательности государственной регистрации. Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона. Данное положение означает, что в отношении недвижимости, права на которую возникли или были переданы после введения в действие Закона, они должны быть зарегистрированы в порядке, установленном настоящим Законом.