Как обустроиться в Европе - [2]

Я тщательно проверила всю информацию перед сдачей книги в издательство. Однако в современном мире все быстро меняется, так что заранее прошу простить за возможные неточности. Если у вас есть замечания или вопросы, а также интересные истории, которыми вы готовы поделиться, можете связаться со мной через сайт www.annapriidak.ru

Как купить, снять, продать или сдать жилье

Мой американский коллега Джеймс долго не мог получить постоянный трудовой контракт. Неуверенность в завтрашнем дне не позволяла ему обзавестись собственным жильем. Когда наконец бумага, о которой он столько мечтал, была подписана, Джеймс сразу начал поиск собственной квартиры неподалеку от работы и тут же столкнулся со множеством вопросов. Уже через три дня его пыл поубавился, а через месяц он начал делать ремонт в старой съемной квартире.

Когда вы прочитаете эту главу, вам, надеюсь, будет проще принять самое основное решение: будете ли вы покупать недвижимость, или обойдетесь арендой? Вам станут понятны плюсы и минусы обоих вариантов, и вы сможете избежать разочарования после подписания договора аренды или купли-продажи. Для этого мы пройдем по всем этапам от момента выбора недвижимости до ее возможной продажи. Также мы исследуем «подводные камни», связанные со снятием и сдачей в аренду жилья. Некоторые описанные мною моменты не будут отличаться от российских реалий, и многие читатели о них знают. Для полноты картины я все же их упомяну.

Возможно, у вас уже есть конкретные планы. Например, вы собираетесь снимать квартиру. Могу себе представить, что эта тема вам кажется более интересной, чем проблемы тех, кто сдает жилье. Однако не стоит игнорировать возможный ход мыслей вашего «противника». То есть если вы снимаете квартиру, полезно понимать, чем руководствуется тот, кто ее сдает. Кроме того, реальность мира недвижимости такова, что один и тот же человек может сегодня быть квартиросъемщиком, завтра стать покупателем, а послезавтра – продавцом или арендодателем. Поэтому полезно заранее знать о проблемах, с которыми вы столкнетесь, если ваша роль на рынке недвижимости изменится.

Определимся с целью покупки

Если вы уверены, что не будете продавать или сдавать объект в течение пятнадцати – двадцати лет, то основным критерием вашего выбора, помимо цены, будет ответ на вопрос, нравится или не нравится. Если же вам нужна собственность, которую вы сможете потом сдать или продать, то необходимо вникнуть в местные критерии ликвидности недвижимости. Конечно, главный критерий, как и в России, – месторасположение. Однако если вы не выросли в интересующем вас месте, то оценить месторасположение можно, только досконально исследовав этот вопрос. Местные эквиваленты московских Текстильщиков или Остоженки будут для вас набором звуков, а не словами, знакомыми с детства и ассоциирующимися, в том числе, с количеством нулей в цене. Нужно провести большую работу, чтобы понять, насколько престижен тот или иной район. Так как расстояния в Европе меньше, чем в России, границы между нужными и ненужными районами намного четче. Например, в Гааге есть улицы, где дома на одной стороне дороже, чем на другой, причем дело вовсе не в качестве строительства, а в престижности. Когда наш Джеймс серьезно занялся поиском квартиры рядом с работой, он столкнулся со странной ситуацией. Многие объекты были выставлены на продажу давным-давно и не продавались даже после снижения цен. Только что построенные, очень приличные на вид домики оставались пустыми. В чем же было дело? Когда Джеймс еще только мечтал о покупке жилья, основным приоритетом было местонахождение: поближе к офису, чтобы можно было подольше поспать и пообедать дома, не тратя времени на дорогу. Такую квартиру он и снимал. Когда же речь зашла о вложении денег, возник новый вопрос: смогу ли я продать жилье, когда захочу? Какой бы ценностью ни обладал его постоянный контракт, Джеймс подумывал о возвращении в Америку лет через пять – десять. Именно наличие постоянного контракта в европейском вузе поднимало, как ему казалось, его шансы в Америке. Изучив интересующую его территорию, он понял, что исторически там селились только представители низших социальных слоев общества, иногда с криминальным прошлым. Хотя местные власти и старались изменить имидж района, построив там современное здание университета, создавая новую инфраструктуру и привлекая финансовые инвестиции, в сознании горожан район продолжал считаться неблагополучным. Джеймс понял, что продать квартиру через пять лет будет сложно, потому что эмоциональные представления местного населения так быстро не изменятся.

Хорошим индикатором реальной цены являются суммы сделок, зарегистрированных в интересующем вас районе. Эта информация обычно доступна через интернет за символическую плату. К сожалению, ей не везде можно доверять на сто процентов, потому что, например, в Испании обычно далеко не вся сумма сделки регистрируется официально. В то же время в Голландии за один евро можно скачать из интернета данные государственного регистра обо всех сделках по недвижимости в интересующем вас квартале. Эти данные являются абсолютно точными, потому что 99 % голландцев покупают недвижимость в кредит, что означает тщательный контроль над сделками со стороны банков и налоговой инспекции. В Германии рейтинг района можно определить по ценовой карте на аренду квартир, которая ежегодно публикуется в газетах и которую можно попросить у риелторов. Районы, где средняя цена на 20 % ниже, чем в центре города, вряд ли окажутся ликвидными. Также в Германии есть еще один способ выяснить, насколько перспективным является район: попробовать что-то купить в интернет-магазине, введя интересующий вас адрес в соответствующую строчку заказа (естественно, не оформляя заказ окончательно и не отправляя его). Если компьютер выдаст отказ, значит, кредитоспособность жителей этого района считается низкой, а район – неблагополучным. От вложений в подобное жилье стоит отказаться. Конечно, если вам удастся оформить заказ, это не будет гарантией ликвидности недвижимости.